بعد از انقضاء مدت اجاره بين مستأجر كل و مستأجر جزء رابطه استيجاري وجود ندارد.

رأي وحدت رويه شماره 9
«مورخ 1355/3/5»
در مورد مستأجري كه حق انتقال جزئي از مورد اجاره را به غير دارد در باب اين‌كه آيا مستأجر مزبور بعد از انقضاي مدت اجاره حق اقامه دعوي عليه مستأجر جزء به خواسته تعديل اجاره بها و تخليه يد او را دارد يا خير؟
دو رأي معارض از شعب ششم و دهم دادگاه‌هاي بخش تهران صادر شده است بدين شرح: 1 ـ رأي مورخ 1354/4/17 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوي تخليه به سبب نياز شخصي جهت كسب و كار نظر به اين‌كه خواهان به موجب سند اجاره رسمي شماره 3991 مورخ 1342/11/22 مستأجر كل رقبات مذكور در سند بوده كه برابر شرط مذكور در سند حق انتقال جزء اجاره را به غير دارد و طرفين توافق در ارجاع قضيه به داوري و يا ختم موضوع به صلح و سازش نداشته و دادگاه به منظور تعيين حق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره مبادرت به جلب نظر كارشناس نموده و كارشناس منتخب به موجب نظريه كتبي خود كه در مهلت معينه تقديم و به شماره 4486 مورخ 1353/10/16 ثبت دفتر شده است ميزان حق كسب و پيشه خوانده را در عين مستأجره معادل يك ميليون و يكصد هزار ريال براورد نموده است كه اين نظر مخالفتي با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضيه ندارد اعتراض آقاي وكيل خواهان به نحوي نيست كه اعتبار آن را از اثر انداخته و جلب نظر هيأتي از كارشناسان را لااقل در اين مرحله از دادرسي ايجاب نمايد و اعتراض بعدي آقاي وكيل خوانده به عقيده كارشناس و اينكه خوانده در فرجه قانوني براي اعتراض در مسافرت خارج از كشور بوده بر فرض صحت چون وكيل داشته و آقاي وكيل به موقع مي‌توانسته اعتراض نمايد موجه و قانوني نيست و قابل ترتيب اثر نمي‌باشد و نظر به اين‌كه اعتراضات آقاي وكيل خوانده در پذيرش دعوي از طرف دادگاه و موضوع و محتواي آن صحيح و قانوني نمي‌باشد زيرا برخلاف نظر ايشان مستأجر كل حق طرح دعوي تخليه به سبب نياز شخصي دارد و در قانون به صراحت از موجر نام برده و موجر هم در اين قرارداد مستأجر كل است كه سند اجاره را تنظيم كرده و رابطه فيمابين متداعيين برقرار است كما اينكه اجاره را او دريافت مي‌دارد و تا وقتي كه مالك بر طبق ماده (20) قانون مالك و مستأجر و ماده (5) همان قانون به اختيار خود در مقام تجديد اجاره با مستأجر جزء برنيامده است و از اين امتياز قانوني استفاده نكرده است و به عبارت اخري قائم مقام مستأجر كل نشده است رابطه اجاره با همان شرايط و خصوصيات منعقده فيمابين حتي بعد از انقضاي مدت اجاره بين متداعيين برقرار و محكوم به دوام است و استناد به مواد قانون مدني وارد بر اين رابطه نبوده و بر آن حكومت نمي‌كند زيرا آثار اجاره و حقوق و تكاليف موجر و مستأجر در برابر هم و انحلال اجاره احكامي ويژه دارد كه در قانون مالك و مستأجر پيش‌بيني شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالك و مستأجر و ديگر مواد قانون مرقوم مؤيد اين واقعيت است كه با سپري شدن مدت اجاره و تحصيل تدريجي منافع مستأجر كل كه خود نيز در مقابل مالك متعهد پرداخت اجرت‌المثل است مستأجر جزء هم در مقابل مستأجر كل حق و تكليف داشته و مادام كه مالك وارد در رابطه بين طرفين دعوي نشده و به نحوي از انحا اعلام اراده در قطع رابطه مذكور نكرده است سمت موجر بودن خواهان زايل نمي‌شود و آوردن تمثيل از باب اعتراض ثالث يا ورود ثالث موجب بي‌اعتباري دعوي مطروحه نمي‌شود و اين‌كه اجرت‌المثل در پايان هر ماه قابل پرداخت است و مستأجر تكليفي در پرداخت بيش از استفاده از منافع را ندارد دليل بر اين نمي‌شود كه رابطه حقوقي بين طرفين قطع شده است. همچنان كه با انقضاي مدت اجاره بين مالك و مستأجر كل رابطه فيمابين آنان قطع نمي‌شود و صورت قراردادي در هر دو رابطه باقي است و قواعد اجاره و ضوابط قانوني در هر دوي آن جاري است و در صورتي مستأجر كل را از درخواست تخليه مي‌توان منع كرد كه به طور صريح و يا ضمني از طرف قانونگذار پيش‌بيني شده باشد و نمي‌توان تصور كرد كه في‌المثل اگر مستأجر جزء تخلف در پرداخت اجاره كرده و يا تعدي و تفريط نموده مستأجر كل كه در حقيقت موجر است ممنوع از طرح دعوي باشد زيرا مالك تا وقتي به مستأجر جزء براي انقضاي اجاره و به وجود آوردن رابطه مراجعه نكرده است دخالتي در رابطه حقوقي آن دو ندارد و برابر عقد اجاره اصلي (مالك و مستأجر اوليه) مستأجر در اثر عقد اجاره منتفع از مورد اجاره و جانشين مالك مي‌شود و مستأجر به نوبه خود نيز مالك منفعت است و در اين باره قائم‌مقام مالك اصلي به شمار مي‌رود و با اجازه‌اي كه دارد ديگري را در جزء مورد اجاره جانشين خود ساخته است و تسليم عين مستأجره به مستأجر ثانوي نياز به اذن مالك ندارد و اين خود مؤيد نظر دادگاه است كه مالك به‌هيچ وجه مداخله‌اي در اين رابطه نمي‌تواند داشته باشد و انقضاي مدت اجاره‌هم اثري در بقاي تصرف مستأجر اول يا دوم ندارد زيرا قانون مالك و مستأجر وجود اين رابطه و شرايط و اركان اجاره را مستمر و مداوم و قابل گسيختن به غير از جهات قانوني ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقيد به مدت اجاره اوليه باشد انقضاي آن سلب رابطه از مستأجر كل با مستأجر جزء نمي‌نمايد و خلاصه آن‌كه طرح دعوي از ناحيه مستأجر كل كه سمت موجر را دارد به وجه عنوان شده موافق قانون و استنكاف از رسيدگي بدان مخالفت با قوانين موضوعه دارد و در محتواي قضيه‌هم ادعاي بي‌اعتباري شهادت شهود و عدم احراز احتياج شخصي اگر چه مؤداي گواهي گواهان كافي بر اثبات احتياج شخصي است لكن با توجه به نحوه انشا و شقوق ماده (9) قانون مالك و مستأجر كه در آن دو مجدد اعلام قصد موجر براي تخليه را كافي براي پذيرش دعوي دانسته است و از اين جهت فرقي بين دو شق مذكور نيست و نحوه انشاي ماده ناشي از تبعيت قانونگذار از حكم كلي‌تري است كه‌همانا پرداخت حق كسب به مستأجر محل كسب غيرمختلف است كه بر اين تقدير نياز به اثبات ندارد و خوانده‌هم دليل و مدرك مثبته خلاف ادعا به دادگاه تقديم نداشته است بنابراين دعوي اقامه شده صحيح به نظر مي‌رسد و به استناد مواد (9، 10، 11 و 16) قانون مالك و مستأجر حكم بر تخليه و رفع يد از مورد اجاره جزء پلاك مذكور در فوق در قبال پرداخت مبلغ يك ميليون و يكصد هزار ريال بابت حقوق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاريخ قطعيت دادنامه صادر و اعلام مي‌دارد.
2 ـ حكم شماره 253 مورخ 1354/4/11 شعبه دهم دادگاه بخش تهران رأي دادگاه خواسته خواهان به شرح دادخواست و توضيحات وكلاي وي در جريان دادرسي عبارت است از: تخليه مورد اجاره خوانده به لحاظ احتياج شخصي براي كسب خودش و تعديل و افزايش اجاره بها كه دادگاه دعاوي مطروحه را به جهات زير وارد نمي‌داند:
1 ـ به موجب اجاره‌نامه رسمي شماره 3991 مورخ 1342/11/22 تنظيمي در دفتر خانه 214 تهران تمامي يك باب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهاي سرپوشيده و حجرات و ساير لوازم از قبيل مستراح و دستشويي و چاه و منبع آب به انضمام سه باب مغازه متصل به‌هم واقع در سمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتي از پلاك‌هاي شماره 7 فرعي از 4653 و يك و دو فرعي از 4654 واقع در بخش 6 تهران از طرف آقاي حسين مينوئي صابري به اجاره آقاي حاج علي آقاشيرازيان داده شده است كه به موجب بند«7» اجاره‌نامه مذكور به مستأجر مذكور حق داده شده است كه مورد اجاره را جزئاً به غير انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسي از اول اسفند ماه 1342 تعيين شده است. خواهان با حق انتقال به غيري كه داشته به موجب سند اجاره‌نامه رسمي شماره 5814 مورخ 1343/12/11 قسمتي از مورد اجاره خود را به خوانده اجاره داده است و مدت اين اجاره بيست و نه ماه شمسي از اول مهرماه سال 1343 تعيين گرديده است. به موجب مقررات قانوني در زمان بقاي مدت اجاره مستأجر مالك منافع مورد اجاره است و وقتي مدت اجاره خاتمه يافت مالكيت منافع براي مستأجر لحظه به لحظه با تصرف تحقق مي‌يابد (مستنبط از ماده (466) قانون مدني و تبصره اول ماده (1) قانون مالك و مستأجر) پس بنابراين مستأجري كه مدت اجاره وي منقضي شده فقط در محدوده‌اي كه متصرف است براساس تصرف خود مستأجر تلقي مي‌شود. وقتي مستأجر كل (مستأجر اول) با اختياري كه در اجاره‌نامه به وي داده شده است قسمتي از مورد اجاره را به غير انتقال دهد در حقيقت مستأجر جزء در محدوده متصرفي خود قانوناً مستأجر تلقي مي‌شود و بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر كل يا مالك مستأجر جزء به حكم قانون مالك منافع محدوده متصرفي خود مي‌باشد و مستأجر كل ديگر نه در محدوده مورد اجاره مستأجر جزء تصرفي دارد و نه مالك منافع مورد اجاره وي مي‌باشد و فقط قانون تصرفات استيجاري وي را بعد از انقضاي مدت اجاره‌اش با مالك فقط در محدوده متصرفي شخص وي آن هم بر مبناي تصرف معتبر مي‌داند و به‌همين جهت است كه ماده (20) قانون مالك و مستأجر به مالك اجازه داده است كه بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر كل هر آن كه بخواهد مستقيماً با مستأجرين جزء مي‌تواند طرف اجاره قرار گيرد و در حقيقت از نظر حقوقي مستأجر كل بعد از انقضاي مدت اجاره نسبت به مستأجرين جزء سمت وي در حد يك واسطه است چه آنكه نه مالك منافع مورد اجاره مستأجر جزء است و نه در محدوده مورد اجاره مستأجر جزء تصرفي دارد و چون طبق ماده (2) قانون آيين دادرسي مدني فقط دعاوي اشخاص ذي‌نفع در محاكم قابل پذيرش مي‌باشد و بنا به مراتب با انقضاي مدت اجاره مستأجر كل و عدم تصرف در محدوده متصرفي مستأجر جزء ديگر مستأجر كل مالك منافع محدوده متصرفي مستأجر جزء نمي‌باشد تا بتواند عليه وي به تقديم دادخواست و طرح دعوي مبادرت نمايد. بنابراين دادگاه دعاوي مطروحه را قابل استماع ندانسته و به رد آن اظهارنظر مي‌نمايد.
دادستان كل كشور ـ فلاح رستگار
به تاريخ 1355/3/5 هيأت عمومي ديوان عالي كشور تشكيل گرديد. پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقيده جناب آقاي دادستان كل كشور مبني بر: قانون راجع به روابط مالك و مستأجر مصوب سال 1339 تصرف به عنوان اجاره يا صلح منافع يا هر عنوان ديگري كه به منظور اجاره باشد را ملاك شمول مقررات آن قانون دانسته است. بنابراين اگر مستأجر كل قسمتي از مورد اجاره را به ديگري به اجاره واگذار كند فقط در مدت اجاره مستأجري كل با مالك رابطه استيجاري بين مستأجر كل و مستأجر جزء برقرار مي‌باشد ولي بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر كل چون ديگر تصرفي در قسمتي از مورد اجاره كه خود به اجاره واگذار نموده است ندارد نمي‌تواند از مقررات قانون راجع به روابط مالك و مستأجر نه به طرفيت مالك و نه به طرفيت مستأجر جزء استفاده كند بلكه با توجه به ماده (20) آن قانون رابطه استيجاري بين مالك و مستأجر جزء كه متصرف عين مستأجره است برقرار مي‌گردد.