خلع يد از اموال غير منقول فرع بر مالكيت است و طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نيست.

بسمه‎تعالي
محضرمبارك حضرت‎آيت‎الله مفيددامت‎بركاته
رياست معظم ديوان عالي كشور
با احترام، به عرض عالي ‎مي‎رساند: به دلالت گزارش مورخ 1382/6/10 آقاي رئيس محترم شعبه سوم دادگاههاي عمومي شهرستان الشتر از استان لرستان كه تحت شماره 4166/ و/ح مورخ 25/6 /1382 در ادارة وحدت رويه و نشر مذاكرات ديوان ‎عالي كشور به ثبت رسيده است، از شعب چهارم وپنجم دادگاههاي تجديدنظر استان مرقوم، طي دادنامه‎هاي 82/207 و81/1346 در استنباط از مواد 47 و48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب1310/12/26آراء مختلف صادرگرديده است، كه جريان امرجهت اتخاذ تصميم قانوني به شرح ذيل گزارش مي‎گردد:
الف) درتاريخ 1381/10/3 آقاي علي‎عباس يوسف‎وند به استناد يك فقره فروشنامه عادي مورخ 1367/1/19 به طرفيت بايع، آقاي علي نصرت يوسف‎وند به‎خواسته خلع‎يد و تحويل دويست متر مربع زمين اقامه دعوي نموده است كه به‎شماره‎ 81/937 ثبت وجهت رسيدگي به شعبة سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر ارجاع گرديده وشعبه مرجوع‎اليه به موجب دادنامه شماره 81/3/460 مورخ 1381/12/5 كه عيناً منعكس مي‎گردد به شرح ذيل اتخاذ تصميم نموده است:
«« درخصوص دادخواست آقاي علي‎عباس يوسف‎وند فرزند شيخ عباس به‎طرفيت آقاي علي نصرت يوسف‎وند فرزند ملاميرزا به خواسته خلع‎يد و تحويل دويست‎مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم به‎ششصدهزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 1367/1/19 با عنايت به اينكه به موجب مادتين 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310/12/26 ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و نيز درنقاطي كه ادارة ثبت اسناد و املاك و دفاتراسنادرسمي موجود بوده ثبت كليه اسناد وعقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غير منقول كه در دفتر املاك ثبت نشده را الزامي دانسته و در مانحن‎فيه خواهان صرفاً به‎يك فقره سند عادي مورخ1367/1/19 استناد نموده‎اند وبراين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت، صرفنظر از صحت و يا سقم آن، در حال حاضر قابليت استماع نداشته مستنداً به مواد22، 47 و 48 قانون ثبت وماده 2 قانون آيين دادرسي دادگا‎ههاي عمومي و انقلاب درامور مدني قرار عدم استماع دعوي صادر واعلام مي‎گردد...»» با اعتراض خواهان پرونده درشعبه چهارم دادگاه تجديد نظر استان طي پروندة كلاسة 82/4/66 به شرح ذيل به صدور دادنامه 82/207 مورخ 1382/2/30 منتهي گرديده است:
«« درخصوص تجديد نظرخواهي آقاي علي عباس يوسف‎وند به طرفيت آقاي علي نصرت يوسف‎وند نسبت به دادنامه 81/3/460 ـ 1381/12/5 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر كه به موجب آن درخصوص دادخواست تجديدنظرخواه به خواستةخلع‎يد و تحويل مساحت دويست مترمربع زمين ساختماني به‎شرح و كيفيت مذكور در دادنامه تجديد نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوي صادر گرديده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده 10 قانون مدني كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را درصورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبردانسته و اينكه انعقاد قرارداد بيع في مابين طرفين براساس قرارداد عادي تنظيمي مورد ترديد و تكذيب قرار نگرفته به موجب ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‎نمايد و عدم رعايت مواد47 و48 قانون ثبت اسناد و املاك كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‎باشد نمي‎تواند به اراده طرفين كه مبني برانجام معامله بوده خللي وارد نمايد فلذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضايي است بنابراين با پذيرش اعتراض تجديد نظرخواه و به‎استناد ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني رأي تجديد نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادركننده رأي منقوض اعاده ميگردد...»»
ب) به دلالت پروندة كلاسه 1308/5/81 شعبه پنجم دادگاه تجديدنظر استان لرستان آقايان رحمت، احمد و نعمت حسنوند درتاريخ 1380/8/21 به استناد يك فقره قرارداد عادي مورخ 1372/9/22 به طرفيت چهارنفر به اسامي آقايان علي‎عباس، چراغعلي، كرمعلي والقاض شهرت همگي حسنوند به خواسته خلع‎يد از مبذر يك صدمن تبريز زمين كشاورزي از اراضي پلاك 103 طالب بيگ عليا مقوّم به سي ميليون ريال اقامه دعوي نموده است كه پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومي الشتر ارجاع و به موجب دادنامه 81/3/315 ـ 1381/9/14 به ترتيب ذيل اتخاذ تصميم شده است:
«« درخصـوص دادخـواست آقايان: 1ـ رحمت 2ـ احمد 3ـ نعمت... فرزندان مرحوم حسن... به طرفيت آقايان: 1ـ علي‎عباس 2ـ الـقاض 3ـ چراغعلي 4ـ كرمعلي فرزندان روشن علي... بخواسته خلع‎يد ازمبذر يك صد من زمين كشاورزي... نظربه‎اينكه به موجب مادتين 47 و48 قانون ثبت اسناد واملاك مصوب 1310/12/26 ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و نيز در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر رسمي موجود بوده ثبت كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غيرمنقول كه در دفتر املاك ثبت نشده را الزامي دانسته و درمانحن‎فيه خواهان‎ها صرفاً به يك فقره سند عادي مورخ 1372/9/22 استناد نموده‎اند و براين اساس دعوي خواهان‎ها به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبتي صرفنظر ازصحت و يا سقم آن در حال حاضر قابليت استماع نداشته مستنداً به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي صادر واعلام مي‎گردد...»» كه در اثر تجديد نظرخواهي وكيل خواهان‎ها پرونده درشعبه پنجم دادگاه تجديد نظراستان مطرح و طي دادنامه 81/1346 بشرح ذيل مورد تأييد واقع گرديده است:
«« در خصوص اعتراض واصله به وكالت از طرف خواهان‎ها: 1ـ احمد 2ـ ‎رحمت 3ـ نعمت شهرت همگي حسنوند... نسبت به دادنامه شماره 81/315 درپرونده كلاسه 80/266 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي الشتر با توجه به اينكه اعتراض موجه و مستدلّي كه موجب فسخ دادنامه شود از ناحيه تجديدنظرخواه دراين مرحله از رسيدگي به عمل نيامده و در رسيدگي بدوي نيز مقررات قانوني رعايت شده، اعتراض تجديد نظرخواهان بنظر دادگاه غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب درامور مدني ضمن رد اعتراض تجديدنظرخواه دادنامه بدوي را تأييد مي‎نمايد، ضمناً تجديد نظرخواهان پس از اخذ سند رسمي مي‎توانند به تقاضاي خلع‎يد اقدام قانوني نمايند...»».
به طوري كه ملاحظه مي‎فرمايند شعبه پنجم دادگاه تجديد نظراستان لرستان دعاوي خلع‎يد مستند به سند عادي را به حكم مواد47 و 48 قانون ثبت غيرقابل استماع تشخيص و دادنامه بدوي را كه براين اساس صادر گرديده است موردتأييد قرارداده، درحالي كه شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر همين استان به شرحي كه گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوي را كه به لحاظ عدم ثبت مدعي به، غيرقابل استماع اعلام گرديده نقض نموده است. به اين ترتيب در استنباط از مواد47 و48 قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديدنظر استان لرستان به موجب دادنامه‎هاي 82/207 و 81/1346 آراي مختلفي صادرگرديده است. لذا به استناد ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي وانقلاب در امور كيفري تقاضا مي‎نمايد موضوع جهت ايجاد وحدت رويه قضايي درهيأت محترم ديوان عالي كشور مطرح شود.
معاون قضايي رياست ديوان عالي كشور ـ حسينعلي نيّري
بتاريخ روز سه‎شنبه 1383/10/1 جلسه وحدت رويه قضائي هيأت عمومي ديوان عالي كشور، به رياست حضرت آيت‎الله مفيد رئيس ديوانعالي كشور وبا حضور جناب آقاي درّي نجف‎آبادي دادستان محترم كل كشور و جنابان آقايان رؤسا ومستشاران واعضاء معاون شعب حقوقي و كيفري ديوانعالي كشور، تشكيل گرديد.
پس ازطرح موضوع وقرائت گزارش و استماع بيانات جناب آقاي درّي ‎نجف‎آبادي دادستان محترم كل كشور مبني بر: «... احتراماً؛ درخصوص پرونده وحدت رويه رديف:83/11 موضوع اختلاف نظربين شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديدنظر استان لرستان دراستنباط از مواد 47 و48 قانون ثبت اسناد و املاك كشور، باتوجه به‎گزارش معاون محترم ديوان عالي‎كشور و ملاحظه سوابق امر، نظريه دادستان كل كشور بشرح ذيل اعلام مي‎گردد:
1ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره 460ـ 1381/12/5 صادره از شعبه سوم دادگستري (محاكم عمومي) الشتر، دعوي خواهان عليه خوانده خلع‎يد و تحويل دويست متر زمين به استناد يك فقره قولنامه عادي مورخ 1367/1/19 بوده كه دادگاه بدوي بلحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت مستنداً به مواد 22، 47 و48 قانون ثبت قرار عدم استماع دعوي خواهان را صادر مي‎نمايد و رأي صادره طي دادنامه شماره 208 مورخ 1382/2/30 شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان به‎استناد اصل صحت درمعاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصي طبق ماده 10 قانون مدني و با توجه به آثار تمليكي عقد بيع طبق ماده 362 قانون مذكور قرارصادره را نقض و جهت رسيدگي به مرجع بدوي اعاده مي‎شود.
2ـ بشرح دادنامه شماره 315 مورخ 1381/9/14 شعبه سوم محاكم عمومي الشتر دعوي خواهانها عليه خواندگان بخواسته خلع‎يد از مبذر يك صد من زمين زراعي به استناد يك فقره سند عادي مورخ 1372/9/22 تنظيمي في ‎ما بين خواهانها و وراث مرحومه حاجيه سرور منظمي بوده كه به استناد مستندات مرقوم دربند يك قرار عدم استماع دعوي خواهانها صادرمي‎گردد. رأي صادره طي دادنامه شماره 1346 مورخ 1381/10/30 شعبه پنجم دادگاه تجديد نظراستان لرستان عيناً تأييد گرديده‎است.
بنابراين مراتب ملاحظه مي‎گرددكه:
اولاًـ بلحاظ عدم قطعيت رأي صادره ازشعبه چهارم دادگاه تجديد نظراستان لرستان رأي مذكور در تهافت با رأي صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق‎الاشعار نمي‎باشد تا قابليت طرح موضوع درهيأت محترم عمومي ديوان عالي كشور را داشته‎باشد.
ثانياً ـ مستند احكام مذكور در قبال خواندگان بدوي واجد آثار يكسان نمي‎باشد زيرا مستند رأي شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصريح مواد 10، 9، 21، 220، 231 قانون مدني فقط بين طرفين نافذ؛ لازم‎الاتباع و مؤثر بوده متعاملين و قائم مقام قانوني آنها ملتزم به آثار حقوقي سند و عقد مذكور مي‎باشند ودرنتيجه الزام خواندگان به خلع‎يد و تحويل مورد معامله ازآثار قانوني قرارداد مذكور و بلااشكال است.
درحالي كه مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بين خواهانها و وراث مرحومه حاجيه سرورمنظمي تنظيم گرديده و ارتباطي به اشخاص ثالث ازجمله خواندگان دعوي ندارد زيرا تسري آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص ديگر ملازم با رعايت تشريفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.
بدين جهت مستند و مباني استدلال احكام صادره مختلف و محكوم به هريك عليحده و داراي آثار جداگانه بوده كه درنهايت صدور حكم مختلف درخصوص موارد مشابه با استنباط از قوانين محقق نمي‎باشد و هريك از احكام منطبق با قوانين استنادي تشخيص مي‎گردد.
فارغ از بحث شكلي فوق‎الاشاره و با عنايت به اينكه:
موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به اين حيث برمي‎گردد كه در هرصورت آيا استناد به اسناد عادي در محاكم و مراجع قضائي و اداري صحيح است يا طبق مواد47 و48 قانون ثبت استناد به اسناد غير رسمي نياز به اثبات جداگانه درمراجع قضائي و حقوقي و كارشناسي دارد و دو رأي صادره از شعب تجديد نظر ازاين حيث با يكديگر متهافت بنظر مي‎رسند.
زيرا شعبه چهارم تجديد نظر از اين حيث رأي شعبه بدوي را مخدوش و اسناد عادي را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و شعبه پنجم تجديد نظر رأي شعبه بدوي را از اين حيث صحيح دانسته، لذا تعارض بين دو رأي مذكور از اين جهت روشن بوده و بايد رفع گردد.
توضيحاً يادآور مي‎شود با عنايت به حاكميت قوانين آمره و اينكه قانون ثبت مانند قانون كار و قانون مالياتها و قانون تجارت از قوانين آمره و حكومتي محسوب مي‎شوند و براي برقراري نظم اجتماعي و تأمين حقوق عامه و پرهيز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاك مردم و جامعه وضع شده است و جمهوري‎اسلامي نيز اين قبيل قوانين را بطور كلي تنفيذ نموده واحياناً در صورت نياز اقدام به اصلاح و تكميل و بازنگري نموده است.
لذا بنظرمي‎رسد، باتوجه به مراتب فوق و اينكه ازجمله امور مسلّم اين است كه موجوديت حقوق افراد ملازمه با شناسايي آن از طرف شارع ذاتاً يا عنواناً دارد حق بدون استناد به مباني قانوني وشرعي قابليت تصوّر ندارد وبدين اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانين و نظم عمومي است كه در اين صورت و حتي در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود وقراردادها طبق ماده71 قانون ثبت فقط بين طرفين و قائم مقام قانوني آنها رسميت و اعتبار دارد و براي تسرّي آثار قانوني معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غير منقول به‎اشخاص ثالث علاوه برثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذكور هم بايد در دفتر املاك به ثبت برسد كه علاوه برتسرّي آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 و مقامات و مراجع قضائي و اداري طبق ملاك ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق‎الاشعار مالكيت شخص و اسناد مربوطه را به رسميت شناخته و به آن اعتبار مي‎دهند و مستنكف از شناسايي سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب كيفر و واجد مسئوليت قانوني است. بديهي است لازمه برخورداري از اين همه مزاياي قانوني رعايت مواد46 و47 قانون ثبت مي‎باشد والا هرچند عدم رعايت مقررات مرقوم موجب بطلان سند يا عقد و زوال آثارآن بين طرفين نمي‎باشد.
ليكن ترتيب آثار قانوني برآنها درقبال اشخاص ثالث و نيز مراجع قضائي و اداري طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعايت مقررات و اسناد رسمي است والا اعتبار قانوني نخواهد داشت.
و بدين لحاظ ترتيب آثار قانوني براصالت صحت و لزوم درعقود... منوط به عدم مخالفت آنها با قوانين آمره است.
بدون ترديد مقررات ثبتي كه از جمله قوانين آمره، حكومتي و مرتبط با نظم عمومي است و بدين اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوري اسلامي ايران قطع نظر از اعمال پاره‎اي از اصلاحات كليت جامعيت و حاكميت آن مقررات را در مراجع قضايي، اجرايي، اعتباري و حكومتي مورد تنفيذ قرار داده و روابط حقوقي بين صاحبان حق و مراجع قانوني و اشخاص ثالث را جز درموارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظيمي طبق قانون ثبت موردپذيرش و شناسايي قرارداده است تا تدبير امور براساس نظم عمومي وانضباط اجتماعي جريان يافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم‎شده و منازعات احتمالي مبتني برآن مرتفع گردد.
بنابراين مراتب چون رأي صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اينكه ثبتي بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوي عليه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازين تشخيص و مورد تأييداست.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدين شرح رأي داده‎اند:
رديف:83/11 هيأت عمومي
رأي شماره:672 ـ 1383/10/1
بسمه‎تعالي