ماده 1ـ
هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيشفروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيشخريدار) درآيد از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيشفروش ساختمان» محسوب ميشود.
ماده 2 ـ
در قرارداد پيشفروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي
2ـ پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك
3ـ اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پاركينگ) و انباري
4ـ مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث ميشود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.
5 ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
7ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيشفروششده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
8 ـ تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمهاي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پيشفروشنده به مرجع صادركننده پروانه و ساير مراجع قانوني
10ـ معرفي داوران
11ـ احكام مذكور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) اين قانون
ماده 3 ـ
قرارداد پيشفروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.
ماده 4 ـ
تنظيم قرارداد پيشفروش منوط به ارائه مدارك زير است:
1ـ سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمي حاكي از اينكه مورد معامله در ازاء سرمايهگذاري با حق فروش از طريق احداث بناء بر روي عرصه به پيشفروشنده اختصاص يافته است.
2ـ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد
3ـ بيمهنامه مربوط به مسؤوليت موضوع ماده (9) اين قانون
4ـ تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك
ماده 5 ـ
تنظيم قرارداد پيشفروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حقالثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفاً در قبال پرداخت حقالتحرير طبق تعرفه خاص قوهقضائيه صورت ميگيرد.
ماده 6 ـ
چنانچه پيشفروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيشفروششده را تحويل پيشخريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) اين قانون مكلف است به شرح زير جريمه تأخير به پيشخريدار بپردازد مگر اينكه به مبالغ بيشتري به نفع پيشخريدار توافق نمايند. اجراء مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيشخريدار نيست.
1ـ در صورتي كه واحد پيشفروششده و بخشهاي اختصاصي نظير توقفگاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهرهبرداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيشخريدار، معادل اجرتالمثل بخش تحويلنشده
2ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي مشاعي، روزانه به ميزان نيمدرصد (5/0%) بهاي روز تعهدات انجامنشده به ميزان قدرالسهم پيشخريدار
3ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند (9) ماده (2) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيشخريدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد
ماده 7ـ
در صورتي كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتيكه بيش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خريدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحويلشده كمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافقشده باشد پيشخريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا ميتواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و براساس نظر كارشناسي از پيشفروشنده مطالبه كند.
ماده 8 ـ
در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيشفروشنده، پيشخريدار حق فسخ خود را اعمال مينمايد، پيشفروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضيالطرفين به پيشخريدار بپردازد.
ماده 9ـ
پيشفروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيشخريدار و اشخاص ثالث مسؤول است و بايد مسؤوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت ميشود، پيشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده 10ـ
در مواردي كه بانكها به پيشخريداران براساس قرارداد پيشفروش، تسهيلات خريد ميدهند، وجه تسهيلات از طرف پيشخريدار توسط بانك به حساب پيشفروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيشخريداريشده و نيز حقوق پيشخريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين أخذ ميگردد.
ماده 11ـ
در پيشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نميتوانند برخلاف آن توافق كنند.
ماده 12ـ
درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، پيشخريدار ميتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيشفروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هريك از طرفين ظرف يكماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.
ماده 13ـ
پيشخريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالك ملك پيشفروششده ميگردد و در پايان مدت قرارداد پيشفروش و اتمام ساختمان، با تأييد مهندس ناظر در صورتي كه تمام اقساط را پرداخت يا عوضقراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارك مبني بر ايفاء تعهدات، ميتواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد چنانچه پيشفروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيشفروششده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيشخريدار يا قائم مقام وي مينمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذينفع نسبت به تفكيك و يا افراز ملك پيشفروش شده اقدام نمايد.
ماده 14ـ
درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيشخريدار چنانچه پيشفروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تأييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اينكه صرفاً اقدامات جزئي تا تكميل پروژه باقيمانده است (كمتر از ده درصد «10%» پيشرفت فيزيكي مانده باشد)، پيشخريدار ميتواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينههايي كه طبق مقررات بر عهده پيشفروشنده بوده و توسط پيشخريدار پرداخت ميگردد مانع از استيفاء مبلغ هزينهشده از محل ماده (11) و غيره با كسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده (20) اين قانون نخواهد بود.
ماده 15 ـ
عرصه و اعيان واحد پيشفروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيشفروششده به پيشخريدار قابل توقيف و تأمين به نفع پيشفروشنده يا طلبكار او نيست.
ماده 16 ـ
در صورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيشفروشنده بايد مراتب را كتباً به دفترخانه تنظيمكننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيشخريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اينصورت پيشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده 17 ـ
واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيشفروشنده نسبت به واحد پيشفروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضايت همه پيشخريداران يا قائممقام قانوني آنها بلامانع است.
ماده 18 ـ
در صورت انتقال حقوق و تعهدات پيشخريدار نسبت به واحد پيشفروششده بدون رضايت پيشفروشنده، پيشخريدار عهدهدار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده 19 ـ
پس از انتقال قطعي واحد پيشفروش شده و انجام كليه تعهدات، قرارداد پيشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه ميباشند.
ماده 20 ـ
كليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيشفروش توسط هيأت داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضيالطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضيالطرفين يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام ميپذيرد. درصورت نياز داوران ميتوانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده نمايد. آييننامه اجرائي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تأييد هيأت وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آييندادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب خواهد بود.
ماده 21 ـ
پيشفروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيشفروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاههاي اطلاعرساني و ساير رسانههاي گروهي و نصب در اماكن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذيصلاح كه در آييننامه اجرائي اين قانون مشخص ميشود أخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانههاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانهها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيشفروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدي از ده ميليون (10.000.000) ريال تا يكصد ميليون (100.000.000) ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.
ماده 22 ـ
شهرداريها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.
ماده 23 ـ
اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيشفروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از نود و يك روز تا يكسال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم ميشوند.
ماده 24 ـ
مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيشفروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نميتوانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيشفروش نمايند. در غير اين صورت براي بار اول تا يكسال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانة كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم ميشوند.
ماده 25 ـ
آييننامه اجرائي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تأييد رئيس قوهقضائيه به تصويب هيأتوزيران خواهد رسيد.