اگر در سند اجاره حق انتقال به غير از مستأجر سلب شده و او مورد اجراه را ولو به شركتي كه خود مدير آن است واگذار كند انتقال به غير تحقق يافته است.

رأي وحدت رويه شماره 42
«مورخ 1351/8/2»
1ـ آقاي حسين چيت ساز دادخواستي به خواسته حكم بر تخليه سه باب حجره از طبقه اول سراي چيت ساز كه در اجاره آقاي حسين قاسميه بوده تقديم دادگاه بخش تهران نموده و حكم بر تخليه مورد اجاره به زيان آقاي حسين قاسميه صادر گرديده كه محكوم عليه پژوهش خواسته است و شعبه 39 دادگاه شهرستان در پرونده كلاسه 45/590 چنين رأي داده است (اعتراض عمده وكيل پژوهش خواه اين است كه از بدو اجاره حجره‌هاي مورد دعوي موكل شخصاً و به طور انفرادي از آنها استفاده نمي‌كرده بلكه با دوستان و اشخاص ديگري شركت مختلط تشكيل و به عنوان شركت تجارتي از مورد اجاره استفاده مي‌شده است و پژوهش خوانده از اين امر اطلاع داشته و رضايت عملي و ضمني ابراز نموده است و مال الاجاره از شركت دريافت مي‌كرده است اين دفاع به نظر دادگاه وارد نيست زيرا دليلي بر رضايت پژوهش خوانده به انتقال مورد اجاره كلاً يا جزئاً به غير ابراز نشده و قبوض ارائه شده در مرحله بدوي آنچه مربوط به‌اتاق‌هاي مورد اجاره پژوهش خواه است حاكي است كه اجاره از طرف شخص پژوهش خواه داده شده است به شركت طلايي ـ چند فقره ديگر از قبوض مربوط به حجره‌هاي ديگر است و از طرف شركت ديگر داده شده است و ارتباطي به مورد دعوي ندارد وبا توجه به رونوشت اجاره‌نامه 4254 مورخ 1338/5/26 دفترخانه 85 تهران كه حق انتقال به غير از مستأجر جزئاً و كلاً سلب گرديده و طبق مدارك دعوي و اظهارات و اقرار وكيل پژوهش خواه مورد اجاره به شركت طلايي انتقال داده شده است و بر فرض اين كه شخص پژوهش خواه رئيس هيأت مديره شركت باشد ولي به هر‌حال شخصيت حقيقي او با شخصيت حقوقي شركت علي حده و جدا مي‌باشد و حداقل اين است كه مورد اجاره جزئاً منتقل گرديده و عده ديگري در اجاره شريك شده‌اند و اعتراضات پژوهش خواه موجهاً و مستدلاً در مرحله بدوي رد گرديده و به نظر دادگاه موجبي براي فسخ دادنامه شماره 345 مورخ 1345/9/12 شعبه 30 دادگاه بخش تهران به نظر نمي‌رسد حكم بر استواري دادنامه مذكور صادر مي‌گردد.
2ـ آقاي محمود خطاپوش دادخواستي به خواسته تخليه مورد اجاره به طرفيت آقاي رضا كرملو به دادگاه بخش تهران تقديم نموده و شعبه 30 حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده است بر اثر پژوهش خواهي شعبه 24 دادگاه شهرستان چنين رأي داده است (حكم دادگاه بدوي نسبت به‌‌تخليه مورد اجاره به استناد بندهاي 2 و 3 قانون مالك و مستأجر و ماده (951) قانون مدني صادر شده است كه خلاصه عبارت است از اين كه مستأجر در عين مستأجره اقدام به احداث اتاق نموده و قسمتي از مغازه را خراب كرده و بعد با مصالح ديگري ساخته است و دفاع وي به اين كه چون قصد جلوگيري از حيف و ميل اشيا را داشته است مبادرت به اين عمل كرده است برخلاف اذن و عرف محسوب مي‌گردد و نيز بدون داشتن حق انتقال عين مستأجره در اختيار شركت فولادكار قرار گرفته و دفاع مستأجره بر اين كه مدير شركت مزبور است و اكثريت سهام شركت به‌مشاراليه تعلق دارد به اين علت كه شخصيت حقوقي دارد و عين مستأجره به شخص مستأجر اجاره داده شده بوده مورد قبول قرار نگرفته است به نظر دادگاه با توجه به محتويات پرونده و مواد استناديه رأي صادره لازم الفسخ است زيرا اولاً بند (2) ماده (8) حق درخواست تخليه را موقعي به مالك داده است كه مستأجر شخصاً در استفاده از عين مستأجره مباشرت نكرده باشد و در مانحن فيه مباشرت وي ولو به صورت مديريت شركتي در عين مستأجره مورد معارضه و انكار نيست و نمي‌توان گفت چون مستأجر مدير عامل شركتي شده است با اين كه آن مستأجر به‌عنوان مديرعامل در مورد اجاره مباشرت به كسب دارد مع هذا مستأجر در عين مستأجره مباشرت به كسب ندارد استدلال دادگاه بدوي به نحوي كه اظهار شده است در صورتي صحيح بوده كه مستأجر عين مستأجره را به‌شركتي كه شخصيت حقوقي دارد واگذار كرده باشد و خود نيز به هيچ صورتي در عين مستأجره مباشرتي ننمايد البته در آن صورت بند 2 ماده (8) مصداق پيدا مي‌كند ولي در وضع فعلي كه مستأجر در عين مستأجره شخصاً نيز مشغول كسب است چطور مي‌توان مباشرت او را نديده گرفت لفظ شخصاً كه در اين بند ذكر شده است در مقابل وكالت و نمايندگي براي مباشركت به ديگري نداده است بلكه نحوه كسب و تجارت خود را عين مستأجره به‌صورت شركت تجارتي آورده است كه خود نيز آن را اداره مي‌كند اين اقدامي است مربوط به نحوه اجراي عمل كسب و تجارت مستأجر كه امري مربوط به خود وي مي‌باشد و ارتباط به مالك ندارد ثانياً نسبت به تعدي...‌) و بالنتيجه حكم بدوي را كه مبني بر تخليه مستأجره بوده فسخ و حكم به‌نفع پژوهش‌خواه صادر نموده است.
به قسمي كه ملاحظه مي‌فرماييد بين دو حكم شعب 39 و 24 راجع به‌استنباط از قوانين مربوط به افراد حقيقي و حقوقي شركت‌ها اختلاف نظر حاصل و رويه مختلف اتخاذ گرديده است و لذا به استناد ماده (3) از مواد ذيل قانون آيين دادرسي كيفري مصوب سال 1337 تقاضاي طرح موضوع مختلف فيه را در آن هيأت عالي دارد تا با اتخاذ تصميم شايسته ايجاد رويه واحد گردد.
دادستان كل كشورـ دكتر علي آبادي
به تاريخ روز چهارشنبه 1351/8/2 هيأت عمومي ديوان عالي كشور تشكيل گرديد پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و كسب نظريه جناب آقاي دادستان كل كشور مبني بر صحيح بودن رأي شعبه 39 دادگاه شهرستان به شرح زير:
«قبلاً لازم مي‌دانم در اطراف شخصيت‌هاي حقوقي و ماهيت آن شمه‌اي بيان نمايم.
در بررسي روابط قضايي موجود مشاهده مي‌شود كه بعضي حقوق و تعهدات يافت مي‌شود كه به اشخاص‌حقيقي و شخصيت‌هاي انساني تعلق پيدا نمي‌نمايد به اين جهت ناگزير شده‌اند آن را به شخصيتي مربوط دانند كه از طرف قانون ايجاد شده است چنين شخصيتي را شخص‌حقوقي مي‌نامند.
تعداد شخصيت‌هاي حقوقي خيلي كم‌تر از اشخاص حقيقي مي‌باشند ولي نقش آنها در زندگي اقتصادي و اجتماعي بيش‌تر از اشخاص حقيقي است زيرا ارزش اموالي را كه مالك مي‌باشند خيلي زياد است تا حدي كه گاهي شخص حقيقي قادر به داشتن آن همه ثروت نمي‌باشد توسعه صنعت و تجارت موجب پيدايش شركت‌هاي عظيم يعني شخصيت‌هاي حقوقي گرديده است.
شخصيت حقوقي واجد مخاطراتي نيز مي‌باشند اگر فعاليت آن كاملاً خالي از انتفاعات مادي باشد ممكن است براي اقتصاد كشور مضر باشد زيرا نمي‌توان نفع مادي اشخاص را در فعاليت اقتصادي كه بزرگ‌ترين عامل و محرك توليد است ناديده گرفت.
برعكس اگر فعاليت شخص حقوقي صرفاً جنبه مادي داشته باشد ممكن است عاري از هرگونه احساسات لطيف انساني باشد و چون ضمانت اجرايي قوانين موضوعه و مجازات‌ها به اندازه اشخاص حقيقي دامنگير آن نمي‌شود مسئوليت آن محدود به ثروت مي‌شود و در واقع ماهيت و طبع قضايي آن وي را از يك قسم عدم مسئوليت برخوردار مي‌سازد.
راجع به تعيين ماهيت و طبع قضايي شخص حقوقي فروض علمي متعددي وجود دارد كه هم در حقوق عمومي و هم در حقوق خصوصي مورد بحث قرار گرفته است فروض علمي فوق به شرح زير مي‌باشد.
1ـ شخصيت مصنوعي و فرضي ـ مدت مديدي حقوقدانان معتقد بودند كه شخصيت حقوقي يك مفهوم ساده است و براي توجيه بعضي از حقوق‌هايي كه به گروه اشخاصي فيزيكي داده مي‌شود شخصيت حقوقي را يك وجود فرضي و خيالي كه اراده مقنن آن را حيات مي‌بخشد. تصور مي‌كردند و نتيجه اين فرضيه اين بود كه اعطاي شخصيت حقوقي به گروه بايد از طرف مقنن داده شود و به همين جهت مقنن با مجامعي كه هدف آنها سوداگري نبوده روي خوش نشان نمي‌داد فرض علمي مصنوعي نمي‌تواند هويت و طبع قضايي شخص حقوقي را توجيه كند و تشبيه شخص حقوقي به شخص حقيقي صحيح نيست قبول شخصيت براي فرد منتج طبع انساني او است و چنين نظري را نمي‌توان در مورد شخص حقوقي اتخاذ كرد.
2ـ فرض علمي مالكيت دسته جمعي ـ بعضي از حقوقدانان معتقدند كه نظريه شخصيت مصنوعي يك ادراك سطحي و غلطي است و موجب مي‌شود مالكيت دسته جمعي Propriete collective را كه در مقابل مالكيت فردي قرار گرفته و هنوز در بعضي قوانين وجود دارد مخفي و غير مرئي سازد تحت عنوان اشخاص مدني Personnes civiles اموال دسته جمعي هنوز وجود دارد كه بعضي از گروه‌هاي انساني مالك آن هستند و اداره آن با مالكيت فردي متفاوت است در حقوق ژرمانيك اين قبيل مالكيت را به اسم Gesamt Hand يعني مالكيت در دست مشترك Propriete main collective مي‌نمايند.
دوام اين قبيل مالكيت‌هاي دسته جمعي را فرض علمي مصنوعي در زير پرده استتار قرار مي‌دهد و موجب مي‌شود كه وجود آن را حقيقي نپنداشته و يك امر تخيلي دانند در اين صورت تمام مالكيت‌هاي دسته جمعي اختصاص داده مي‌شد به اشخاص مصنوعي و چنين فرض مي‌شد كه هركدام از افراد مالك منحصر مجموع اموال مي‌باشد و با اين ترتيب مالكيت دسته جمعي قيافه يك مالكيت فردي را به خود مي‌گرفت.
مخالفين فرضيه مالكيت دسته جمعي مي‌گويند كه اين نحو ادراك نمي‌تواند حقيقت و ماهيت شخصيت حقوقي را روشن سازد از لحاظ اداره اموال و تفكيك آنها شايد اين فرضيه مفيد باشد ولي موجوديت شخص حقوقي و فعاليت و اراده و مسئوليت او را و نتايج قضايي كه از آن حاصل مي‌شود نمي‌تواند توجيه كند در مورد شخص حقوقي مربوط به حقوق عمومي نمي‌توان فقط اموال را مطمح نظر قرار داد زيرا اشخاص حقوقي مورد بحث در حقوق عمومي واجد حقوق ناشيه از قدرت عمومي و هدف‌هاي خالي از غرض مادي مي‌باشند عنوان مالكيت دسته جمعي تا حدي شايسته شركت‌هاي تجارتي مي‌باشد گرچه موجوديت آنها را نمي‌توان كماهو حقه توجيه كرد.
فرضيه علمي شخصيت حقوقي ـ همه قبول دارند كه شخصيت حقوقي يك حقيقت فني و تكميلي Realite Technique به شمار مي‌آيد به‌اين معني كه چون با منافع عمومي گروه‌ها ارتباط پيدا مي‌كند مقنن ناگزير شده براي هر گروهي كه داراي اراده خاص بوده و بتواند از حقوق خود دفاع نمايد شخصيت حقوقي قائل شود شخص حقوقي داراي يك اراده خاص مي‌باشد كه از طرف اشخاص حقيقي كه آن را اداره مي‌كنند ابزار مي‌شود فعاليت آن از فعاليت شخصي اداره‌كنندگان متمايز است.
وقتي مسلم گرديد كه در گروهي فعاليت خاص وجود دارد براي اين كه اين فعاليت ثمربخش باشد بايد مورد حمايت قانون قرار گيرد.
بنابراين اگر شخصيت حقوقي را يك مالكيت دسته جمعي بدانند به‌منزله اين است كه هدف‌هاي مختلفه و مخصوصاً آرمآنهاي بي‌غرضانه آن را مورد توجه قرار ندهند قبول شخصيت حقوقي از جهت نفوس تشكيل دهنده آن نيست بلكه از جهت روح و معنويت آن است. Corpus Myticum به ‌همين جهت امروز شخصيت حقوقي را شبيه به‌يك شخصيت حقيقي نموده‌اند.
از فرض علمي شخصيت حقيقي دو نتيجه زير استحصال مي‌گردد:
اول ـ نبايد شخصيت‌هاي افراد حقيقي را در شخصيت گروه مستهلك دانست افراد شخصيت‌هاي حقوقي داراي حقوق شخصي بوده كه نمي‌توان از جهت دخول آنها در گروه از آنها منتزع نمود.
دوم ـ شخصيت حقوقي واجد حقوق واحد و مساوي با افرادي كه جز گروه بوده نمي‌باشند در حالي كه حقوق و خصائص اشخاص حقيقي يكسان است در شخصيت حقوقي اصل وجود اختلاف است.
La diversite est au contraire la Regle
خصايص شخصيت حقوقي
در مورد شخصيت‌هاي حقوقي نمي‌توان همان تصوير وحدت و تساوي در حقوق را كه براي اشخاص حقيقي مي‌شود نمود همين طوري كه فوقاً اعلام شد اصلي كه در مورد آنها حكمفرماست اصل اختلاف و تباين است جمعيت‌هاي غيرانتفاعي داراي يك شخصيت كوچك مي‌باشند.
( Petite personnalite)
حقوقي را كه شخصيت‌هاي حقوقي مي‌توانند به تقليد از اشخاص حقيقي حائز گردند ذيلاً شرح مي‌دهم:
1ـ نام شخصيت‌هاي حقوقي: نام براي تعيين هويت شخص حقوقي ضرورت دارد شخصيت‌هاي حقوقي كه جنبه خصوصي دارند نام آنها آزادانه انتخاب مي‌شود و اسمي كه آزادانه انتخاب مي‌شود ممكن است بعداً تغيير يابد همان حمايتي كه از نام شخصيت‌هاي حقيقي مي‌شود شخصيت‌هاي حقوقي از آن برخوردار مي‌باشند در مورد شركت‌هاي تجارتي نام يكي از اركان حقوقي تجاري محسوب مي‌شود.
اقامتگاه: با اهميتي كه اقامتگاه دارد مسلم است كه شخصيت حقوقي بايد اقامتگاه داشته باشد در مورد شخصيت‌هاي حقوقي وابسته به حقوق عمومي در همان اواني كه تأسيس مي‌گردد و نامگذاري مي‌شود محل اقامت آن معلوم مي‌گردد و در خصوص شخصيت‌هاي حقوقي وابسته به‌حقوق خصوصي اقامتگاه آن از طرف مؤسسين تعيين مي‌شود و محل اقامت آن در مقر هيأت مديره و مجمع عمومي و ادارات مركزي است و در زبان فرانسه به جاي اين كه لفظ Domicile استعمال كنند جمله Siege Social به كار مي‌رود.
فعاليت اقتصادي شخصيت‌هاي حقوقي در وسعت و حوزه بيش‌تري جريان دارد به طوري كه گاهي مجبور مي‌شوند شعبه و يا نمايندگي تأسيس نمايند كه براي قطع و فصل دعاوي آنها دادگاهي را صالح دانسته كه معاملات در آن‌جا واقع شده است و چون اين رويه از زمان قديم در مورد كمپاني‌هاي راه آهن اتخاذ شده امروز موسوم است به‌‌(فرضيه ايستگاه‌هاي مهمه) Theorie des Gares Principales
مليت ـ مليت شخصيت حقوقي عمومي وابسته به كشوري است كه آن را به وجود آورده است. همين طور شخصيت‌هاي حقوقي حقوق خصوصي كه از طرف دولت اجازه داده مي‌شود وابسته به همان كشوري است كه آن را اجازه داده است ولي براي ساير شخصيت‌هاي حقوقي مخصوصاً شركت‌ها مليت آنها بايد تعيين شود.
مليت يك شركت يا انجمن غيرانتفاعي را نمي‌توان به مليت شخص حقيقي تشبيه نمود زيرا اعطاي مليت نمي‌تواند شخصيت حقوقي را به همان اندازه كه شخص حقيقي نسبت به كشوري كه وابسته به آن است وظايف دارد مكلف سازد مليت يك شخص حقوقي موجب مي‌شود كه حقوق او در كشور خارجي كه قوانين متغاير با كشرو بومي دارد معلوم باشد همين طور تعيين مليت موجب مي‌شود قانوني كه آن را ايجاد كرده و بايد تحت نظارت او فعاليت كند معلوم شود.
گروه‌هاي شخصيت‌هاي حقوقي ـ بين شخصيت‌هاي حقوقي نمي‌توان قائل به رابطه نسبي يا سببي شد ولي ممكن است به شكل شركت با هم مجتمع شوند سنت تجارتي نام بعضي از آنها را شركت مادر Societes meres برخي ديگر را شعبه filiales مي‌نامند از جمله (filiales) نتوانسته‌اند يك تعريف منجزي بنمايند ولي مقصود اين اصطلاح اين است كه چند شركت روي نفع مشترك كه دارند در سرمايه شركت مجتمع سهيم گردند.
حقوق و مسئوليت شخصيت‌هاي حقوقي تعيين حقوق و مسئوليت اشخاص حقوقي از مسائل معضل و پيچيده است زيرا فعاليت آنها در زندگاني اجتماعي از راه اراده و تكاپوي افراد فيزيكي كه در آن شركت دارند صورت مي‌گيرد بنابراين بايد ديد كه در چه مواقع و چه شروطي اعمال و افعال اين اشخاص در دارايي شخصيت حقوقي اثر دارد آيا مي‌توان تمام حقوق و مسئوليتي كه اشخاص فيزيكي دارند براي اشخاص حقوقي قائل شد براي روشن شدن مطلب ناگزيرم وارد بحث در مسائل زير بشوم:
1ـ اصل اختصاصيت‌ ـ در حالي كه اشخاص فيزيكي آن طوري كه مي‌خواهند مي‌توانند با رعايت قوانين مربوط آزادانه فعاليت نمايند برعكس شخصيت‌هاي حقوقي از اين آزادي محروم بوده و براي يك هدف معين ايجاد مي‌شوند و بايد در همان مسير گام بردارند نظارت رعايت اصل اختصاصيت براي اشخاص حقوقي عمومي آسان است زيرا مقامات رسمي كه فعاليت آنها را تحت نظارت دارند كوشا هستند كه آنان از موضوعي كه اجازه فعاليت داده شده انحراف نجويند ولي نظارت بر احترام به اصل اختصاصيت از طرف اشخاص حقوقي حقوق خصوصي مشكل مي‌باشد زيرا فعاليت‌ آنها در موضوعي ممكن است خيل دامنه‌دار باشد به علاوه مي‌توانند مسير فعاليت خود را تغيير اساسنامه تغيير دهند بديهي است كه قانون تغيير فعاليت و اساسنامه را تابع شرايطي كرده و از اين راه ممكن است رعايت اصل اختصاصيت تا اندازه‌اي حمايت اجرايي داشته باشد.
حقوق ـ قوانين موضوعه تمام حقوقي را كه يك فرد حقيقي مي‌تواند حائز شود به شخص حقوقي اعطا نمي‌نمايد حقوقي كه جنبه عمومي دارد هيچ گاه به شخص حقوقي داده نمي‌شود ولي ممكن است به شخص حقيقي كه عضو شخصيت حقوقي است اعطا گردد مثلاً ممكن است يك شخص حقيقي كه عضو يك شخص حقوقي است حق انتخاب كردن و يا انتخاب شدن را در دادگاه‌هاي بازرگاني داشته باشد بعضي مشاغل كه ممكن است ايجاد مسئوليت نمايد به شخص حقوقي اعطا نمي‌شود بنابراين يكي از مقامات رسمي را نمي‌توان به شكل شركت اداره نمود.
حق اقامه دعوي ـ شخص حقوقي مي‌تواند براي دفاع از حقوق خود در دادگاه‌ها طرح دعوي نمايد ولي بايد ديد كه آيا مي‌تواند از منافع عمومي دفاع نمايد؟ در فرانسه بعضي از قوانين اين حق را براي بعضي از شخصيت‌هاي حقوقي قائل شده‌اند.
آثار اعمال قضايي ـ اعضاي شخصيت‌هاي حقوقي مي‌توانند به عنوان نماينده شركت فعاليت نمايند مفهوم نمايندگي براي اين است كه آثار اعمال قضايي آنها متوجه دارايي اشخاص فيزيكي كه براي شخص حقوقي فعاليت مي‌نمايند نشود ولي در اين موارد بايد دقت نمود كه به طور وضوح صاحبان حق و يا متعهدين در اقداماتي كه مي‌شود معلوم گردد در مورد شركت‌ها بعضي وقت قانون مقرر مي‌دارد نسبت به آثار اعمال قضايي هم اشخاص فيزيك و هم نسبت به شخص حقوقي هر دو مسئول باشند مثل شركت تضامني.
مسئوليت حقوقي و مسئوليت جزايي شخص حقوقي ـ اگر شخص مرتكب عمل زيان آور براي شخصيت حقوقي بشود شخص حقوقي نمي‌تواند بيش از اموالي كه دارد مسئول باشد اين مسئوليت هم در صورتي است كه اقدامات شخص فيزيك ارتباط به اداره شركت داشته باشد در اين‌جا اين سؤال پيش مي‌آيد كه آيا چنين شخصي نسبت به دارايي خود مسئوليت دارد رويه قضايي و قانون گرايش دارد به اين كه افراد فيزيكي را كه مرتكب خطا مي‌شوند مسئول بداند تا نتوانند اعمال خطا آميز خود را تحت لواي شركت بدون ضمانت اجرا قرار دهند در مورد مسئوليت جزايي وقتي ايجاب مي‌گردد كه متضمن تقصير باشد بنابراين دشوار است شخص حقوقي را هنگامي كه شخص فيزيكي مرتكب جرم مي‌شود مسئول دانست به علاوه مجازات جزايي غير از جريمه نمي‌تواند در مورد شخصيت حقوقي قابل اعمال باشد. در قضيه مورد بحث چون موجر عين مستأجره را به‌مستأجر كه خود را يك فرد حقيقي معرفي نموده اجاره داده و به همين كيفيت توافق به عمل آمده است و از طرفي شخصيت حقيقي افراد از شخصيت حقوقي آنها مجزا است لذا به نظر دادسراي ديوان عالي كشور نظريه شعبه 39 دادگاه تالي قابل قبول مي‌باشد.
دادستان كل كشور ـ‌ دكتر علي آبادي
مشاوره نموده به شرح زير بيان عقيده مي‌نمايند: