رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري شماره هـ/94/368 مورخ 1395/10/1

1.#$  

بسمه تعالي

جناب آقاي جاسبي

مديرعامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران

با سلام

يك نسخه از رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره دادنامه 699 الي 704
مورخ 1395/9/16 با موضوع:

«ابطال تعرفه شوراي اسلامي شهرهاي همدان، شهر قدس، صفادشت، ملارد، شهريار و شهرجديد هشتگرد درخصوص وضع عوارض
تغييركاربري» جهت درج در روزنامه رسمي به پيوست ارسال مي‌گردد.

مديركل هيأت عمومي و سرپرست هيأتهاي تخصصي ديوان عدالت
اداري ـ مهدي دربين

 

تاريخ دادنامه:
1395/9/16       شماره دادنامه: 699 الي 704

کلاسه پرونده: 94/368،
95/32، 95/37، 95/210، 95/363، 95/371

مرجع رسيدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري

شاكي: 1ـ آقاي اميد محمدي 2ـ آقاي محمدرضا صيفي
کار و خانمها: محترم، زهرا، شهربانو، منصوره و فاطمه صيفي کار

موضوع
شکايت و خواسته:
ابطال الف ـ ماده63 صورتجلسه شماره 82 ـ 1393/10/27 شوراي اسلامي شهر همدان

ب ـ بند 13 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر قدس در سال 1394

ج ـ ماده 19 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر صفادشت در سال 1394

د ـ تعرفه شماره 14
شوراي اسلامي شهر ملارد در سال 1394

هـ ـ بند 7 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر شهريار در سال 1395

و ـ بند 2ـ11 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر جديد هشتگرد در سال 1395

گردش
کار: به موجب ماده
63 صورتجلسه شماره 82 ـ 1393/10/27 شوراي اسلامي شهر همدان و بند 13 دفترچه تعرفه
عوارض شوراي اسلامي شهر قدس در سال 1394 و ماده 19 دفترچه تعرفه عوارض شوراي اسلامي
شهر صفادشت در سال 1394و تعرفه شماره 14 شوراي اسلامي شهر ملارد در سال 1394 و بند
7 دفترچه تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر شهريار در سال1395 و بند 2ـ 11 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر جديد هشتگرد در سال 1395در خصوص وضع عوارض تغيير
کاربري مقرر شده است که:

الف ـ ماده 63 صورتجلسه
شماره 82ـ 1393/10/27 شوراي اسلامي شهر همدان:

«تغيير کاربري
(عرصه)               کد:1603010                            ماده 63

در صورتي که مالک تقاضاي
تغيير کاربري از هر کاربري به کاربري ديگر داشته باشد قبل از ارسال پرونده به کميسيون
ماده پنج قانون تأسيس شوراي عالي معماري و شهرسازي ايران، شهرداري بر اساس فرمول زير
نسبت به محاسبه عوارض تغيير کاربري اقدام و پس از اخذ ضمانت معتبر به مبلغ عوارض
مربوطه اقدامات لازم را در جهت ارسال پرونده به کميسيون ماده پنج معمول نمايند.

عوارض تغيير کاربري
اراضي و عرصه داراي مستحدثات يا بدون مستحدثات به شرح فرمول ذيل به ازاء کل عرصه
مورد نظر محاسبه و وصول گردد.

 

mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:.7pt">R=2.5×K×L×P×S

ارزش منطقه‌اي = letter-spacing:-.2pt">p                          mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:-.2pt" lang="AR-SA">              ضريب جدول شماره 28= Nazanin;letter-spacing:-.2pt">L

خالص مساحت بعد از تعريض= Nazanin;letter-spacing:-.2pt">s                         ضريب جدول شماره 27= mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:-.2pt"> K

تبصره1: در صورتي که مالک هنگام صدور پروانه ساختماني تقاضاي تغيير
کاربري از هر کاربري به کاربري ديگر براي بخشي از اعيان را
داشته باشد قبل از ارسال پرونده به کميسيون ماده پنج قانون
تأسيس شوراي عالي معماري و شهرسازي ايران، شهرداري بر اساس فرمول زير نسبت به
محاسبه عوارض تغيير کاربري اقدام گردد.

 

mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:.8pt">R=4K×L×P×S……

ارزش منطقه‌اي = letter-spacing:-.2pt">p                                          ضريب
جدول شماره 28= -.2pt">  L letter-spacing:-.2pt">

مساحت بخشي از اعيان تغيير کاربري = Nazanin;letter-spacing:-.2pt">s…          ضريب جدول شماره 27= Nazanin;letter-spacing:-.2pt">k

تبصره2: ساير موارد کاربري که در جدول شماره 27 قيد
نشده است تا ضريب 50 با تصويب شوراي اسلامي شهر قابل اجرا است.

تبصره3: در مورد املاک داراي سابقه در شهرداري که قصد انتفاع با کاربري جديد را دارند طبق فرمول mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:.1pt">R=4K×P×S… (S مساحت قابل انتفاع) تغيير
عملکرد عرصه محاسبه و هنگام صدور پروانه اخذ گردد و درآمد حاصل از اين تبصره صرف
اجرا طرح تفصيلي گردد. همچنين در خصوص املاکي
که مجوز نقل و انتقال با کاربري طرح تفصيلي توسط شهرداري صادر گرديده است مشمول
تبصره فوق نمي‌گردد.

تبصره4: براي اشخاصي که متقاضي تفکيک و تغيير کاربري
همزمان هستند پس از تصويب شوراي اسلامي شهر(با رعايت ضوابط شهرسازي و طرح تفصيلي)
تا سقف 50% از عوارض مشمول معافيت مي‌گردد.»

 

 

تبصره5: در آن دسته املاک تجاري چنانچه پلاکي با کاربري غيرتجاري الحاق و
اين تجميع باعث افزايش دهنه و افزايش تراکم در ارتفاع شود، و يا بر اثر تعريض پلاک
جلويي به معبري با کاربري جديد تعريف شود، ضمن رعايت ضوابط و مراحل تغيير کاربري،
مشمول پرداخت عوارض تغيير کاربري، عوارض تجميع و ارزش افزوده خواهند شد.

تبصره6: در صورتيکه قيمت منطقه‌اي در محدوده شهري منطقه 3 و 4 از 000/20 ريال و در محدوده شهري منطقه 1 و 2 000/60 ريال کمتر باشد در
ازاي mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:-.2pt">P در فرمول تغيير کاربري در
محدوده شهري منطقه 3 و 4 از 000/20 ريال منظور و با ضريب جداول شماره (27و 28)
محاسبه و وصول گردد.»

ب ـ بند 13  دفترچه تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر قدس در
سال 1394:

«13ـ عوارض تغيير کاربري:

براي محاسبه عوارض ارزش
افزوده ناشي از تغيير کاربري برابر ضوابط طرح هادي و جامع شهر و همچنين اراضي واقع
در حوزه شهر که نياز به تغيير کاربري دارند در هنگام پيشنهاد آن جهت تصويب کميته
فني طرح هادي يا کميسيون موضوع ماده 5 قانون شوراي عالي شهرسازي و معماري مي‌بايست
نسبت به محاسبه عوارض متعلقه به شرح ذيل اقدام نمايد.

mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:.2pt">K×P×S

در فرمول فوق

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">K ـ همان ضريب اراضي با کاربري‌هاي
مختلف مي‌باشد

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">S ـ مساحت زمين مورد نظر

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">P ـ قيمت منطقه‌بندي زمين

ضريب -.2pt">K  براي کاربري مسکوني با 150. تجاري 20. اداري و
انتظامي 15. صنعتي و مشاغل مزاحم
شهري 20. حمل و نقل و انبار 50. تأسيسات و تجهيزات شهري 5.
آموزشي. فضاي آموزشي. فضاي سبز. مذهبي 1. بهداشتي ـ درماني.
ورزشي 1 و غيره 1 تعريف شده است.

تبصره1: در هنگام تغيير کاربري ملک به کاربري ديگر براي محاسبه
عوارض، مابه‌التفاوت ضريبK  در کاربري مقصد به مبدأ لحاظ مي‌شود در صورتيکه
تقاضل حاصل عدد  مثبت باشد قابل وصول است.

تبصره2: براي محاسبه عوارض تغيير کاربري در حريم شهر
دو برابر سطح اشغال بنا در فرمول  فوق عمل
مي‌گردد.

تبصـره3: در مواردي که در قـبال تغيير کاربري زمـين بيـش از 50% ملـک به
شهرداري واگذار مي‌گردد چنانچه قيمت ملک مورد واگذاري از عوارض تغيير کاربري،
دفترچه محاسباتي عوارض کمتر نباشد بنابراين باقيمانده پلاک مشمول عوارض تغيير
کاربري نخواهد شد. در غيراين صورت مابه‌التفاوت عوارض تغيير کاربري اخذ خواهد شد.

تبصره4: بديهي است در صورت عدم تصويب پيشنهاد مذکور
توسط مراجع ذيصلاح، مبالغ دريافتي يا تضمين اخذ شده در اين خصوص به مؤدي بايستي
مسترد گردد.»

ج ـ ماده 19 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر صفادشت در سال 1394:

«ماده 19: عوارض به تغيير
کاربري (بر اساس ضوابط شهرسازي و طرح هادي)

 

 

د ـ تعرفه
شماره 14 شوراي اسلامي شهر ملارد در  سال
1394:

«تعرفه
شماره (14)

عوارض و
بهاي خدمات بهره‌برداري از واحدهاي تبديلي غيرمجاز يا مغاير با پروانه‌ها و گواهي‌هاي
با نوع بهره‌برداري مسکوني، تجاري، اداري و صنعتي در کاربريهاي غيرمرتبط:

 

هـ ـ بند 7 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر شهريار در سال 1395:

«7 ـ عوارض(ارزش افزوده
حاصل از تغيير کاربري)

بر اساس محاسبه عوارض
ارزش افزوده ناشي از تغيير کاربري برابر ضوابط طرح تفصيلي و جامع شهر در صورت
تصويب کميسيون موضوع ماده 5 قانون شوراي عالي شهرسازي و معماري مي‌بايست نسبت به
محاسبه عوارض متعلقه به شرح ذيل اقدام نمايد.

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">P×S (مقصد letter-spacing:-.2pt">K ـ مبدأ -.2pt">K)

در فرمول فوق

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">K = ضريب کاربري اراضي

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">S= مساحت زمين مورد نظر

Nazanin;letter-spacing:-.2pt">P= قيمت منطقه‌بندي زمين

   ضريب Nazanin;letter-spacing:-.2pt">K براي کاربري مسکوني با تراکم کم و
متوسط8، تراکم زياد 10، تراکم ويژه 4،
تجاري 24، مختلط تجاري و اداري 18، مختلط تجاري و مسکوني 16، اداري و انتظامي 10،
صنعتي و مشاغل مزاحم شهري10، حمل و نقل و انبار 5، تأسيسات و تجهيزات شهري 3،
آموزشي، فضاي سبز، مذهبي، بهداشتي، درماني، ورزشي2 و ساير کاربريهاي املاک واقع در
حريم 2 لحاظ مي‌گردد.

تبصره: املاکي که سرانه را تأمين و يا در قبال آن زمين
مي‌دهند از پرداخت عوارض معاف مي‌باشند.»

و ـ بند2ـ11 دفترچه
تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر جديد هشتگرد در سال 1395:

2ـ 11) عوارض تغييرکاربري:
براي محاسبه عوارض اراضي واقع در محدوده خدماتي شهر که نياز به تغييرکاربري دارند در هنگام پيشنهاد آن جهت
تصويب کميته فني طرحهاي هادي کميسيون موضوع ماده 5 قانون شوراي
عالي شهرسازي و معماري مي‌بايست نسبت به
محاسبه عوارض متعلقه به شرح ذيل اقدام نمايد.

فرمول  Nazanin;letter-spacing:.1pt">K×P×S

در فرمول فوق: letter-spacing:-.2pt">K  همان ضريب
اراضي با کاربريهاي مختلف مي‌باشد.

       Nazanin;letter-spacing:-.2pt">P قيمت بندي زمين

       Nazanin;letter-spacing:-.2pt">S  مساحت زمين مورد نظر

در جهت حفظ طرح تفصيلي مصوب و سيماي شهري و جلوگيري
از هرگونه تغيير بي رويه کاربري ضريب letter-spacing:-.2pt">K براي واحدهاي مسکوني 30 و تجاري 180 و اداري 60 و صنعتي و کارگاهي 40 و ساير کاربري‌ها 15 تعريف
شده است.

  2ـ الف:
آقاي اميد محمدي به موجب دادخواست‌هايي اعلام کرده است که در تصويب اين مصوبات،
مفاد آراي متعدد هيأت عمومي از جمله آراي شماره 354 الي 358 ـ 1380/11/14، 4ـ 1391/2/2،
717 ـ 1391/10/11،  247 ـ 1391/5/2، 1818 ـ
1393/11/6، 561 ـ 1384/10/11، 1975 الي 1945 ـ 1393/12/11، 438 و 437 ـ 1387/6/25،
رعايت نشده است. letter-spacing:-.2pt">

ب: آقاي محمدرضا صيفي
کار و خانمها محترم، زهرا، شهربانو و فاطمه صيفي کار نيز که ابطال مصوبه شوراي
اسلامي شهر همدان را خواستار شده‌اند، هيأت عمران شهرسازي و اسناد ديوان عدالت
اداري، مصوبه مذکور را مغاير رأي 717 ـ 1391/10/11 هيأت عمومي
اعلام کرده و خواستار اعمال مقررات ماده 92 قانون تشکيلات و آيين دادرسي ديوان
عدالت اداري شده است.

3ـ آراي مذکور هيأت‌عمومي
ناظر بر ابطال مصوبات شوراهاي اسلامي شهرها درخصوص وضع عوارض
تغيير کاربري املاک مي‌باشد و شاکيان به لحاظ آراي مذکور هيأت عمومي، ابطال مصوبات
مورد شکايت را در اجراي مقررات ماده 92 قانون مذکور درخواست کرده‌اند. mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:-.3pt">

4ـ متن آراي هيأت عمومي به قرار زير است: mso-bidi-font-family:Nazanin;letter-spacing:-.2pt">

الف ـ رأي شماره 354 الي
358 ـ 1380/11/14 هيأت عمومي:

«نظر به اينکه وضع
قاعده آمره در باب اخذ هر گونه وجه از جمله عوارض شهرداري و جرايم تخلفات ساختماني
به قوه مقننه اختصاص دارد و قانونگذار در زمينه مرجع تعيين عوارض مذکور و کيفيت
احتساب جرايم تخلفات ساختماني و وصول آنها تعيين تکيلف کرده است، بنابراين مفاد
بخشنامه شماره 79013831/80 مورخ 1379/7/25 که متضمن وضع قاعده آمره در خصوص وصول
عوارض زيربنا، پذيره، اضافه تراکم و تغييرکاربري علاوه بر جرايم تخلفات ساختماني
مي‌باشد. خارج از حدود اختيارات قانوني معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران تشخيص
داده مي‌شود و بخشنامه مزبور مستنداً به قسمت دوم ماده 25 قانون ديوان عدالت اداري
ابطال مي‌گردد.»

ب ـ رأي شماره 4ـ 1391/2/2
هيأت عمومي:

«نظر به اينکه مطابق
ماده 4 قانون تنظيم بخشي از مقررت مالي دولت مصوب سال 1380، اخذ هرگونه وجه، کالا
و خدمات توسط دستگاههاي اجرايي به تجويز قانونگذار موکول شده است، بنابراين ماده 9 مصوبه شوراي
اسلامي شهر شاهرود و بندهاي چهارگانه ذيل آن
مبني بر اخذ عوارض تغيير کاربري املاک مردم در قبال وجه و يا قسمتي از زمين به نحو
رايگان، مغاير حکم قانونگذار است و خارج از حدود اختيارات شوراي اسلامي شهر شاهرود است. با استناد به بند 1 ماده 19 و مواد
20 و 42 قانون ديوان عدالت اداري حکم به ابطال آن از تاريخ تصويب صادر و اعلام مي‌شود.»

ج ـ رأي شماره 717 ـ 1391/10/11
هيأت عمومي:

مطابق بند 3 ماده يک
قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازي مصوب سال 1353، طرح
تفصيلي عبارت از طرحي است که بر اساس معيارها و ضوابط کلي طرح جامع شهر، نحوه
استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي
هر يک از آنها تعيين مي‌شود و بر اساس ماده 5 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و
معماري ايران مصوب سال 1351، بررسي و تصويب طرحهاي تفصيلي شهري و تغييرات آنها در
هر استان به کميسيوني خاص محول شده است و از طرفي وظايف شوراي اسلامي شهرها در
ماده 71 قانون تشکيلات وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي کشور و انتخاب شهرداران
مصوب سال 1375 با اصلاحات بعدي تعيين شده است و در اين ماده قانوني امر تغيير
کاربري اراضي در صلاحيت شوراي اسلامي شهر پيش‌بيني نشده است. با توجه به مراتب،
شوراي اسلامي شهر که صلاحيتي براي تغيير کاربري اراضي ندارد به طريق اولي نمي‌تواند
در اين خصوص به وضع قاعده و اخذ قسمتي از اراضي اشخاص در قبال تغييرکاربري مبادرت
کند. علي‌هذا ماده 6 و تبصره‌هاي آن از آيين‌نامه اجرايي تصميم‌گيري حفظ سرانه‌هاي
خدماتي شهر کرج، موضوع مصوبه مورخ 1382/4/8 شوراي اسلامي شهر کرج، خلاف قانون و
خارج از حدود اختيارات تشخيص داده مي‌شود و به استناد بند 1 ماده 19 و ماده 42 قانون
ديوان عدالت اداري ابطال مي‌شود.

د ـ رأي شماره 247 ـ 1391/5/2
هيأت عمومي:

مطابق بند 3 ماده يک
قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازي مصوب سال 1353 طرح
تفصيلي عبارت از طرحي است که بر اساس معيارها و ضوابط کلي طرح جامع شهر، نحوه
استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي
هر يک از آنها تعيين مي‌شود و بر اساس ماده 5 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و
معماري ايران مصوب سال 1351 بررسي و تصويب طرحهاي تفصيلي شهري و تغييرات آنها در
هر استان به کميسيوني خاص محول شده است و از سويي وظايف شوراي اسلامي شهرها در
ماده 71 قانون تشکيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي کشور و انتخاب شهرداران
مصوب 1375/3/1 با اصلاحات بعدي تعيين شده است و در اين ماده قانوني امر تغيير
کاربري اراضي در صلاحيت شوراي اسلامي شهر پيش‌بيني نشده است. با توجه به مراتب،
شوراي اسلامي شهر که صلاحيتي براي تغيير کاربري اراضي ندارد، به طريق اولي نمي‌تواند
در اين خصوص مبادرت به وضع قاعده و اخذ عوارض و بهاي خدمات کند و قسمتي از اراضي
مردم را در قبال پيشنهاد تغييرکاربري
به مراجع ذي‌صلاح دريافت کند. علي‌هذا مصوبه شماره 71ـ 1382/11/5شوراي اسلامي شهر بندرعباس در قسمت رديف
448 تحت عنوان تغيير کاربري (با ضرورت تشخيص) به جهات ياد شده مغاير قانون و خارج
از حدود اختيارات شوراي اسلامي شهر بندرعباس تشخيص مي‌شود و مستند به بند يک ماده
19 و مواد 20 و 42 قانون ديوان عدالت اداري حکم به ابطال آن از تاريخ تصويب صادر و اعلام مي‌شود. ضمناً
رسيدگي به ابطال توافقنامه
در صلاحيت هيأت عمومي ديوان عدالت اداري نيست.

هـ ـ رأي شماره 1818 ـ 1393/11/6
هيأت عمومي:

ب ـ هر چند مطابق بند
26 ماده 71 قانون تشکيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي کشور و انتخاب
شهرداران مصوب 1375، تصويب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداري
و سـازمانهاي وابسته به آن با رعايت آيين‌نامه مالي و معاملاتي شهرداريها از جمله وظايف شوراهاي اسلامي شهر است، اما نظر به اين
که تعيين نرخ خدمات منوط به انجام خدمتي از سوي شهرداري است و در خصوص عناوين مصرح
در بند 3 ماده 14 تعرفه عوارض محلي مصوب سال 1389 شوراي اسلامي شهر اردبيل، شهرداري
خدمتي ارائه نمي‌کند، بنابراين بند 3 ماده 14 تعرفه مـورد شکايت مغاير قـانون و
خارج از حــدود اختيارات مرجع وضع مي‌باشد و به استناد بند 1 ماده 12 و مادتين 13
و 88 قانون تشکيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري از تاريخ تصويب ابطال مي‌شود.

5 ـ رئيس ديوان عدالت
اداري پس از ملاحظه نظريه‌هاي مشاوران خود و نظريه هيأت تخصصي عمران و شهرسازي ديوان
عدالت اداري مبني بر اين که مصوبات مورد اعتراض با آراي مذکور هيأت عمومي مغاير
هستند با اعمال ماده 92 قانون تشکيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري در خصوص
موضوع موافقت مي‌کند. letter-spacing:-.2pt">

هيأت عمومي ديوان عدالت
اداري در تاريخ 1395/9/16 با حضور رئيس و معاونين ديوان عدالت اداري و رؤسا و
مستشاران و دادرسان شعب ديوان تشکيل شد و پس از بحث و بررسي با اکثريت آراء به شرح
زير به صدور رأي مبادرت کرده است.