رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري شماره هـ/94/1203 ـ هـ/94/827 مورخ 1395/9/14

و) ماده 6 تعرفه عوارض
و بهاي خدمات شوراي اسلامي شهر صفادشت در سالهاي 1394 و 1393:

ز) مصوبه شماره 1965 ـ 1393/7/7
شوراي اسلامي شهر تهران:

گردش
کار: 1ـ به موجب
ماده 25 تعرفه عوارض و بهاي خدمات شهري شوراي اسلامي شهر گرگان در سال 1393 و ماده
25 تعرفه عوارض و بهاي خدمات شهري شوراي اسلامي شهر گرگان در سال 1394 و بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهاي
خدمات شوراي اسلامي شهر محمدشهر در سال 1395 و بندهاي 12 و 1/12 دفترچه تعرفه
عوارض شوراي اسلامي شهر قدس در سال 1394 و بندهاي 2ـ 9 و 2ـ 10 دفترچه تعرفه عوارض
و بهاي خدمات شوراي اسلامي شهر جديد هشتگرد در سال 1395 و بندهاي 5 و 6 دفترچه عوارض شوراي اسلامي شهر شهريار
در سال 1394 و ماده 6 دفترچه عوارض شوراي اسلامي شهر صفادشت در سالهاي 1393 و 1394
و مصوبه شماره 1965 ـ 1393/8/7 شوراي اسلامي شهر تهران در خصوص عوارض نقل و انتقال
املاک مقرر شده است که:

الف ـ ماده 25 تعرفه
عوارض و بهاي خدمات شهري شوراي اسلامي شهر گرگان در سال 1393:

«ماده 25: عوارض نقل و
انتقال املاک

عوارض بر انجام معاملات
غيرمنقول اراضي و املاک واقع در محدوده و حريم مصوب شهر اعم از قطعي ـ سرقفلي و
رهني به شرح ذيل وصول مي‌گردد:

P10%× مساحت پارکينگ
و انباري+ مساحت اعياني + سهم العرصه

تبصره1: املاکي که در طرح تعريضي گذر مورد مسير يا
طرح شهرداري واقع مي‌گردند و مالک نسبت به انتقال زمين يا ملک به نام شهرداري
اقدام مي‌نمايند، مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمي‌گردند.

تبصره2: درصورتي که ملک ويلايي باشد ميزان سهم‌العرصه
مساحت کل عرصه مي‌باشد.

تبصره3: در محاسبه  P10% مبلغ محاسبه شده از مترمربعي 5000 ريال نبايد
کمتر گردد.»

ب ـ ماده 25 تعرفه
عوارض و بهاي خدمات شهري شوراي اسلامي شهر گرگان در سال 1394:

«ماده 25: عوارض پاسخ
استعلام به دفاتر اسناد رسمي

عوارض بر انجام معاملات
غيرمنقول اراضي و املاک واقع در محدوده و حريم مصوب شهر اعم از قطعي ـ سرقفلي و
رهني به شرح ذيل وصول مي‌گردد:

P11%× مساحت پارکينگ
و انباري+ مساحت اعياني+ سهم العرصه

تبصره1: املاکي که در طرح تعريضي گذر مورد مسير يا
طرح شهرداري واقع مي‌گردند و مالک نسبت به انتقال زمين يا ملک به نام شهرداري
اقدام مي‌نمايند مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمي‌گردند.

تبصره2: درصورتي‌که ملک ويلايي باشد ميزان سهم‌العرصه
مساحت کل عرصه مي‌باشد.

تبصره3: در محاسبه  P11%
مبلغ محاسبه شده از مترمربعي 5000 ريال نبايد کمتر گردد.»

ج ـ بند 14 دفترچه
تعرفه عوارض و بهاي خدمات شوراي اسلامي شهر محمدشهر در سال 1395:

  "14 ـ عوارض نقل و انتقال:

  در هنگام نقل و انتقال املاک محاسبه عوارض بر
انتقال از فرمول زير استفاده مي‌گردد:

 

S× P× K

   در فرمول 1P قيمت منطقه‌بندي
زمين و 2P  ارزش معاملاتي اعيان، 1S  مساحت ملک و عرصه و 2S  مساحت اعياني و K ضريب املاک در کاربريهاي
مختلف که عبارتند از:

نقل و انتقال واحدهاي
تجاري:

1× ارزش معاملاتي × اعيان

20% × قيمت منطقه‌بندي ×
عرصه

توضيح: براي نقل و
انتقال واحدهاي تجاري بند 1 از ابتداي ورودي شهرداري تا سه‌راهي جعفرآباد هر دو
طرف شامل بند يک ارزش معاملاتي ضريب 1 لحاظ شود.

  براي بقيه خيابانهاي 20 متري به بالا 50% ارزش
معاملاتي و خيابانها و کوچه‌ها زير 20 متري 30% ارزش معاملاتي محاسبه و اخذ گردد.

  با سهم ورود به شهر از بابت تفکيک و تغيير يا
تعيين کاربري سهمي دريافت نخواهد شد.

  2ـ نقل و انتقال واحدهاي مسکوني تک واحدي:

20% × قيمت منطقه‌بندي ×
عرصه

10% × ارزش معاملاتي×
اعيان

  3ـ نقل و انتقال واحدهاي آپارتماني مسکوني:

10%× قيمت منطقه‌بندي×
عرصه

5%× ارزش معاملاتي× اعيان

  4ـ نقل و انتقال واحدهاي آپارتماني اداري:

10%× قيمت منطقه‌بندي×
عرصه

6%× ارزش معاملاتي× اعيان

  5 ـ نقل و انتقال واحدهاي صنعتي:

20% × قيمت منطقه‌بندي×
عرصه

15% × ارزش معاملاتي×
اعيان

  6 ـ نقل و انتقال اراضي

1 ـ 6 ـ نقل و انتقال
زمينهاي باير و مزروعي

تا 1000 متر: 15% × قيمت
منطقه‌اي× عرصه

تا 5000 متر: 10%× قيمت
منطقه‌اي× عرصه

بيش از 5000 متر: 6% ×
قيمت منطقه‌اي× عرصه

2 ـ 6 ـ نقل و انتقال
باغات:

تا 1000 متر: 15%× قيمت
منطقه‌اي× عرصه

تا 5000 متر: 10%× قيمت
منطقه‌اي× عرصه

بيش از 5000 متر: 6% ×
قيمت منطقه‌اي× عرصه

3 ـ 6 ـ نقل و انتقال
اراضي با کاربري:

1 ـ مسکوني: 20% × قيمت
منطقه‌اي× عرصه

2 ـ تجاري: 20%× قيمت
منطقه‌اي× عرصه

3 ـ اداري: 10%× قيمت
منطقه‌اي× عرصه

4ـ6 ـ در مابقي کاربري‌ها
6% قيمت منطقه‌بندي و ارزش معاملاتي محاسبه مي‌گردد.

تبصره1: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال
املاک داراي عرصه و اعيان براي عرصه نوع کاربري برابر طرح هادي و تفصيلي جامع و
براي اعياني نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.

تبصره2: نقـل و انتقال حـق الارث وراث، شرط عمره به نام شهر و شهروندان در صورتي که حالت عمومي پيدا کند از جمله انتقال به
نام مراکز مذهبي، علمي، فرهنگي و خيريه عوارض ندارد.

تبصره3: رهن املاک و مستحدثات عوارض ندارند.

تبصره4: گواهي معامله املاک و مستحدثات صادره
توسط شهرداري تا پايان سال صدور در صورت نياز به تمديد مهلت و عدم ايجاد تغييرات
توسط مالک يا ذي‌نفع در ملک بدون دريافت عوارض مهلت آن تمديد خواهد شد.

تبصره5: در صورتي که گواهي معامله املاک و
مستحدثات صادره در سال صدور در دفاتر اسناد رسمي معامله انجام نشود در صورت
استعلام دفاتر رسمي در سال بعد شهرداري با مبناي زمان مراجعه مابه التفاوت عوارض
معامله را اخذ و گواهي معامله را تمديد خواهد کرد.»

د ـ بندهاي12و 1/12
دفترچه تعرفه عوارض شوراي اسلامي شهر قدس در سال 1394:

«12 ـ عوارض نقل و
انتقال:

در هنگام نقل و انتقال املاک محاسبه عوارض بر
نقل و انتقال از فرمول
زير استفاده مي‌گردد:

% S× P× K

% K ×2P ×2S

 در فرمول 1P
قيمت منطقه‌بندي زمين و 2P  ارزش معاملاتي اعيان موضوع قانون 64 مالياتهاي
مستقيم سال 1393، 1S  مساحت عرصه و 2S  مساحت اعياني و K ضريب املاک در کاربريهاي
مختلف که عبارتند از: براي کاربري مسکوني ضريب 5 و تجاري ضريب 10 و اداري ضريب 8 و صنعتي ضريب 5 و ساير
کاربريهاي موجود شهر نيز ضريب
2 لحاظ مي‌شود.

تبصره: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال داراي
عرصه و اعياني براي عرصه نوع کاربري برابر طرح هادي و جامع و براي اعياني نوع
استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.

1/12 ـ عوارض بر نقل و انتقال
ارزش سرقفلي:

در هنگام نـقل و انتقال
حق سرقـفلي املاک تجاري به مأخذ ده درصد (10%) بر اساس قيمت اعياني ارزش معاملاتي
دفترچه دارايي محاسبه و وصول مي‌شود. بديهي است هر زمان شهرداري از انتقال و
واگذاري ارزش سرقفلي آگاه شود عوارض فوق وصول مي‌گردد.»

هـ ـ بندهاي 2ـ 9 و 2ـ 10 دفترچه عوارض و بهاي خدمات شوراي
اسلامي شهر جديد هشتگرد در سال 1395:

«2ـ 9) عوارض نقل و انتقال

در هنگام نقل و انتقال املاک اعم از عرصه و اعيان شهرداريها براي محاسبه
عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زير استفاده مي‌نمايند:

1% ×P × S × K

در فرمول مذکور P
قيمت منطقه‌بندي زمين مي‌باشد و S مساحت
ملک

در فرمول K ضريب
املاک در کاربريهاي مختلف، براي کاربري مسکوني ضريب 5/4 و تجاري ضريب 55 و اداري
ضريب 23 کارگاهي ضريب 18 و صنعتي ضريب 8 و ساير کاربريهاي موجود شهر نيز ضريب 4
لحاظ مي‌شود.

2ـ 10) عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلي:

در هنگام نقل و انتقال سرقفلي املاک تجاري و اداري و ... به
مأخذ ده درصد (10%) بر مبناي قيمت منطقه‌اي محل وقوع ملک اعم از عرصه و اعياني با
استفاده از ضرايب موجود محاسبه و وصول مي‌شود. بديهي است هر زمان شهرداري از انتقال سرقفلي آگاه شود
عوارض فوق وصول مي‌گردد."

و ـ بندهاي 5 و 6 دفترچه عوارض شوراي اسلامي شهر شهريار در
سال 1394:

«5 ـ عوارض انجام معامله:

در هنگام انجام معامله املاک محاسبه عوارض بر انجام معامله
از فرمول زير استفاده مي‌گردد:

6%× K ×
(2P ×2S+1P ×1S)

  در فرمول مذکور 1P ارزش معاملاتي عرصه، 2P
ارزش معاملاتي اعيان، 1S مساحت
عرصه، 2S مساحت اعياني و K ضريب
کاربري املاک است.

K  براي کاربري
مسکوني 2، تجاري 6، اداري 5، صنعتي 3 و ساير کاربريها 1 لحاظ مي‌گردد.

تبصره1: در خصوص محاسبه عوارض نقل و
انتقال املاک داراي عرصه و اعياني براي عرصه نوع کاربري برابر طرح تفصيلي و براي
اعياني کاربري مورد استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.

تبصره2: در خصوص محاسبه عوارض نقل و
انتقال رهني، صلح قطعي و مشروط و... ملاک محاسبه 50% از فرمول فوق مي‌باشد.

6 ـ عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلي:

در هنگام نقل و انتقال حق سرقفلي املاک تجاري به مأخذ ده
درصد (10%) بر اساس قيمت اعياني ارزش معاملاتي دفترچه دارايي محاسبه و وصول مي‌شود.
بديهي است هر زمان شهرداري از انتقال و واگذاري ارزش سرقفلي آگاه شود عوارض فوق
وصول مي‌گردد.»

ز ـ ماده 6 دفترچه عوارض شوراي اسلامي شهر صفادشت در سالهاي
1393 و 1394:

 

 

مثال: نقل و انتقال
5000 مترمربع زمين خالي، با ارزش منطقه‌اي 32000 ريال با کاربري صنعتي

= K × 1%× S × P   فرمول

000/500/5=5
× 1%× 5000×
32000

تبصره: براي نقل و انتقال سرقفلي به مأخذ 10% قيمت
اعياني ارزش معاملاتي دفترچه دارايي محاسبه و وصول مي‌شود.»

و ـ مصوبه شماره 1965 ـ
1393/8/7 شوراي اسلامي شهر تهران:

«ماده واحده:

به موجب اين مصوبه
بندهاي «الف» و «ب» ماده  واحده مصوبه
«مجوز اخذ عوارض نقل و انتقال اموال غيرمنقول در شهر تهران» تصويبي در دويست و
پنجاه و هفتمين جلسه رسمي شوراي اسلامي شهر تهران (دوره سوم) منعقده به تاريخ
1388/11/13 ـ ابلاغي به شماره 17653/1379/160 به تاريخ 1388/11/25 به شرح ذيل اصلاح
مي‌شود و شهرداري تهران موظف است از ابتداي سال 1394 بر اساس آخرين دفترچه تقويم
املاک شهر تهران موضوع ماده شصت و چهارم (64) قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366
مجلس شوراي اسلامي نسبت به اجراي آن اقدام نمايد:

الف) انتقال‌دهندگان قطعي
املاک به مأخذ يک درصد (1%) بهاي منطقه‌اي مطابق آخرين دفترچه ارزش معاملاتي
املاک.

ب) انتقال‌دهندگان حق
واگذاري محل، حق کسب و پيشه، حق تصرف محل، حق سرقفلي و يا هر گونه حقي که ناشي از
موقعيت تجاري و اداري محل بوده و با استناد به ماده پنجاه و نهم (59) قانون مالياتهاي
مستقيم مصوب سال 1366 مجلس شوراي اسلامي و اصلاحيه‌هاي بعدي آن ملاک عمل وزارت
اقتصاد و دارايي مي‌باشد، به مأخذ هفتاد و پنج صدم درصد (75/0%) مطابق قوانين و
مقررات موضوعه.»

2ـ آقايان مهدي به آبادي،
اميد محمدي و مظفر علي خاني زنجاني به موجب دادخواستهايي مفاداً اعلام کرده‌اند که
در تصويب اين مصوبات مفاد آراي متعدد هيأت عمومي از جمله آراي شماره 799 ـ 1391/11/2
و 1018 ـ 1393/6/17 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري رعايت نشده است.

3ـ به موجب آراي مذکور
هيأت عمومي، مصوبات شوراهاي اسلامي برخي از شهرهاي کشور در خصوص وضع عوارض نقل و
انتقال املاک و سرقفلي، مغاير با قانون تشخيص و ابطال شده است و شاکيان بر اين
مبنا به لحاظ صدور آراي ياد شده هيأت عمومي، ابطال مصوبات مذکور را در اجراي
مقررات ماده 92 قانون تشکيلات و آيين ‌دادرسي ديوان عدالت اداري درخواست کرده اند.

آراي هيأت عمومي مورد
استناد شاکيان بدين شرح است:

الف: رأي شماره 799 ـ 1391/11/2
هيأت عمومي:

«نظر به اين که در ماده
50 قانون ماليات بر ارزش افزوده مصوب 1387/2/17، برقراري عوارض بر درآمدهاي مأخذ
محاسبه ماليات ممنوع اعلام شده است و در قانون مالياتهاي مستقيم از جمله مواد 59 و
52 براي نقل و انتقال قطعي املاک و واگذاري حقوق اشخاص حقيقي و حقوقي بر املاک ماليات
تعيين شده است، بنابراين ماده 7 مصوبه شوراي اسلامي شهر رشت در تعيين عوارض بر
معامله املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلي، مغاير قانون تشخيص و به استناد بند 1
ماده 19و ماده 42 قانون ديوان عدالت اداري حکم به ابطال آن صادر مي‌شود.»

ب: رأي شماره 1018 ـ 1393/6/17
هيأت عمومي:

«مطابق ماده 92 قانون
تشکيلات و آيين‌دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392، مقرر شده است: «چنانچه
مصوبه‌اي در هيأت عمومي ابطال شود، رعايت مفاد رأي هيأت عمومي در مصوبات بعدي،
الزامي است. هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جديدي مغاير رأي هيأت عمومي تصويب کنند، رئيس
ديوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعايت مفاد ماده 83 اين قانون و فقط با دعوت نماينده
مرجع تصويب‌کننده در هيأت عمومي مطرح مي‌نمايد.» نظر به اين که هيأت عمومي ديوان
عدالت اداري به موجب دادنامه‌هاي شماره 964 ـ 1386/9/11، 218 ـ 1387/4/9، 393 ـ 1389/9/29،
459 ـ 1389/1/20، 492 ـ 1389/11/4، 275 ـ 1391/5/16، 621 ـ 1391/9/13، 627 ـ 1391/9/20،
634 ـ 1391/9/20، 799 ـ 1391/11/2، 604 ـ 1389/2/16، 664 ـ 1391/9/27، 551 ـ 1392/8/20،
644 ـ 1392/9/18 مصوبات شوراهاي اسلامي شهرهاي مختلف در خصوص وضع عوارض تفکيک
عرصه، عوارض نقل و انتقال املاک، عوارض از بارنامه‌هاي حمل کالا، عوارض حق
النظاره، عوارض از عابر بانکها، جدول ارزش معاملاتي ساختمان را ابطال کرده است،
بنابراين در اجراي حکم قانوني صدرالذکر، تعرفه بهاي خدمات شهرداري اراک در سال
1393 مصوب شوراي اسلامي شهر اراک به شرح شکايت شاکي، مندرج در گردش کار که در
قسمتهاي، تعرفه شماره 1 فصل 2 با عنوان عوارض تفکيک عرصه، تعرفه شماره 3 فصل 2 با
عنوان عوارض نقل و انتقال املاک، تعرفه شماره 4 فصل 3 با عنوان عوارض حق النظاره و
طراحي مهندسين، رديف 7 تعرفه شماره 6 با موضوع اخذ بهاي خدمات دستگاههاي خودپرداز
بانکها و مؤسسات اعتباري و قرض‌الحسنه‌ها و بندهاي يک و 2 تعرفه شماره 15 با عنوان
جدول ارزش معاملاتي ساختمان از مصاديق ماده قانوني فوق‌الذکر است، به استناد اين
ماده قانوني و بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکيلات و آيين‌دادرسي ديوان عدالت
اداري حکم به ابطال آنها صادر مي‌شود.»

5 ـ رئيس ديوان عدالت
اداري پس از ملاحظه نظريه‌هاي مشاوران محترم خود مبني بر اين که مصوبات مورد شکايت
مغاير با آراي هيأت عمومي مورد استناد شاکيان مي‌باشند، به موجب مرقومه‌هاي مورخ 1395/1/29،
1395/5/17، 1395/6/13 و 1395/4/9 در هامش نظريه‌هاي مذکور، با اعمال ماده 92 موافقت مي‌کند.

هيأت عمومي ديوان عدالت
اداري در تاريخ 1395/8/18 با حضور رئيس و معاونين ديوان عدالت اداري و رؤسا و
مستشاران و دادرسان شعب ديوان و با حضور نمايندگان شوراهاي
اسلامي شهرهاي مذکور تشکيل شد. پس از بحث و بررسي با اکثريت آراء به شرح زير به صدور رأي مبادرت کرده است.