رأي وحدت رويه - مرجع رسيدگي: شورايعالي ثبت (شعبه اسناد)معترض: اداره كل حقوقي و دعاوي بانك ملي ايران

مدير عامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران
به پيوست يك نسخه راي وحدت‌رويه شماره4484ـ1389/6/13 شوراي عالي ثبت (شعبه اسناد) ارسال مي‌گردد خواهشمند است دستور فرماييد در راستاي ماده 16 آئين‌نامه اجرائي رسيدگي اسناد مالكيـت معارض و هيـئت نظارت و شـوراي ‌عالي مصوب 1352/2/16 نسبت به درج و انتشار آن اقدام و دو نسخه روزنامه حاوي راي مزبور را به اين معاونت ارسال نمايند.
معاون امور اسناد ـ سيدعلي‌رضا ميرشريفي
معترض عنه: رأي شماره 25109 مورخ 1388/8/27 هيئت‌نظارت استان تهران
موضوع: بند 8 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت
گردش كار: برابر اعلام اداره ثبت شميران بانك ملي به استناد سند رهني 192298ـ27/2/85 تنظيمي دفتر چهار تهران جهت وصول مبلغ 110/889/765/23 ريال عليه شركت گلدن‌سان كيش و خانم بهجت خورسنديان از طريق اداره سوم اجراي اسناد رسمي مبادرت بصدور اجرائيه نموده كه بعلت نشاني مديونين و محل مورد وثيقه به اجراي ثبت شميران نيابت اعطاء گرديد اجرائيه در تاريخ 1386/8/6 برابر مقررات به بدهكاران ابلاغ و پس از انجام تشريفات قانوني و عدم پرداخت بدهي، بانك تقاضاي ادامه عمليات اجرائي را نمود. برابر گزارش كارشناس رسمي دادگستري ششدانگ پلاك 365 اصلي واقع در بخش 11 تهران مورد وثيقه به مبلغ هفتاد ميليارد ريال ارزيابي و پس از ابلاغ نظريه كارشناس، خانم بهجت خورسنديان وفق ماده 101 آئين‌نامه اجرا به ارزيابي صورت گرفته اعتراض و تقاضاي ارزيابي مجدد را نمود كه مطابق ماده 102 آئين‌نامه اجرا نسبت به انتخاب كارشناس اقدام كه كارشناس مربوطه پلاك فوق‌الذكر را به مبلغ يكصدو ده ميليارد ريال ارزيابي و تاريخ مزايده نيز مورخ 1388/3/17 تعيين گرديد بانك ملي نيز طي مشروحه‌اي اعلام داشته در مرداد ماه سال گذشته ملك در تهران در اوج قيمت قرار داشته و در اواخر سال ارزش ملك كاهش قابل توجهي پيدا كرده و مبلغ ارزيابي دوم مي‌بايست يكسان يا كمتر از ميزان ارزيابي اول باشد در صورتيكه اين امر بالعكس گرديده لذا با توجه به تفاوت فاحش مبلغ ارزيابي اول و دوم پلاك ياد شده كه چهل ميليارد ريال مي‌باشد و گزارش ارزيابي دوم نيز به بانك ابلاغ نگرديده بر اساس ماده 169 آئين‌نامه اجرا به آن اعتراض و تقاضاي رسيدگي به موضوع را نموده و بانك بستانكار تقاضاي جلوگيري از ادامه عمليات اجرائي و مزايده ملك را نموده كه نظريه رئيس ثبت با توجه به موارد مذكور به شرح زير اعلام گرديد:
« به نظر اعتراض به ارزيابي وارد نمي‌باشد».
پس از ابلاغ نظريه بانك ضمن اعتراض به آن عنوان نموده مواد 101 و 102 آئين‌نامه اجرا هيچگونه راهكاري در خصوص موضوع مورد اعتراض بانك ارائه ننموده و سكوت آئين‌نامه در خصوص موضوع از نظر اصول و قواعد حقوقي نمي‌تواند مبناي قابل پذيرش در جهت تضييع حقوق شرعي و قانوني بانك محسوب گردد و تقاضاي رسيدگي نموده كه موضوع در هيئت نظارت مطرح و به شرح زير انشاء راي گرديد:
« با توجه به محتويات پرونده: پس از ارزيابي مجدد اعتراض به ارزيابي وارد نيست نتيجتاً نظر آقاي رئيس ثبت تائيد مي‌شود».
پس از ابلاغ رأي هيئت ‌اداره كل حقوقي و دعاوي بانك ملي ضمن ايراد مطالب فوق‌الذكر با ضميمه نمودن رأي 6249 ـ 1388/3/24 هيئت‌ نظارت استان مازندران عنوان نموده در مورد مشابه از طرف هيئت نظارت استان مازندران رأي قطعي مبني بر تجديد ارزيابي جهت جلوگيري از تضييع حق احتمالي معترضين صادرگرديده و باستناد تبصره4 بند 8 ماده 25 قانون ثبت تقاضاي رسيدگي به موضوع و صدور رأي شايسته به منظور جلوگيري از تضييع حق شرعي و قانوني بانك و همچنين صدور رأي وحدت رويه
را نموده كه ارسال پرونده‌هاي هيأت نظارت با ثبت استان تهران و مازندران مكاتبه كه ادارات مذكور مبادرت به ارسال پرونده‌ها به دفتر نظارت نمودند كه در خصوص پرونده استان تهران گزارش فوق تهيه گرديد.
با بررسي پرونده هيأت نظارت استان مازندران مراتب بدين شرح گزارش مي‌گردد:
بانك ملي ايران شعبه راه‌آهن ساري جهت وصول مبلغ 100.000.000 ريال بابت اصل، مبلغ 10.586.400 ريال بابت سود و مبلغ 53.247.480 ريال بابت خسارت تأخير عليه آقاي محمد برزگرگلچين و غيره مبادرت به صدور اجرائيه نموده كه اجرائيه در تاريخهاي 1386/4/7 و 1386/9/3 به مديون و ضامنين ابلاغ گرديد متعاقباً بستانكار (بانك) تقاضاي بازداشت پلاك 1214ـ23/17/5 بخش يك ثبت ساري متعلق به يكي از ضامنين (تقي رامشگر) را نموده كه اقدام لازم بعمل آمده همچنين به درخواست طلبكاران ديگر مازاد پلاك مذكور بازداشت گرديد ششدانگ پلاك يادشده به مبلغ 4.840.000.000 ريال ارزيابي كه بازداشت‌كننده مازاد نسبت به مبلغ ارزيابي اعتراض و پرونده جهت ارزيابي مجدد به كارشناس دوم ارجاع و كارشناس‌دوم نيز پلاك مورد بازداشت را به مبلغ 1.285.625.000 ريال (مبلغ 3.554.375.000 ريال كمتر از مبلغ ارزيابي اول) ازريابي نموده كه موضوع مورد اعتراض بدهكار و وكيل وي قرار گرفته كه رئيس ثبت با توجه به موارد مذكور به شرح زير اعلام نظر نمود:
« اعتراض بدهكار نسبت به ارزيابي دوم پلاك موردبازداشت، نظر به اينكه اقدامات انجام شده و گزارش كارشناسي اول و دوم مبني بر اعلام مبلغ ارزيابي پلاك موردبازداشت توسط كارشناس محترم رسمي دادگستري بر طبق مقررات آئين‌نامه اجرا عمل گرديده و فاقد ايراد و اشكال قانوني بوده، با توجه به صراحت ماده102 آئين‌نامه در اينگونه موارد يعني اعتراض مجدد نسبت به ارزيابي دوم و يا درخواست ارزيابي سوم در آئين‌نامه اجرا پيش‌بيني نگرديده، لذا باستناد آئين‌نامه اجرا اعتراض بدهكار رد مي‌گردد».
پس از ابلاغ نظريه يكي از وارثين بنام مهدي رامشگر (احد از ضامنين پرونده) در فرجه مقرر باتفاق بقيه وارثين به آن اعتراض و تقاضاي رسيدگي نمودند كه موضوع در هيأت مطرح و به شرح زير منجر به صدور رأي گرديد:
« با توجه به مفاد گزارش و محتويات پرونده و اعتراض معترضين درخصوص ارزيابي بعمل‌آمده از آنجا كه في‌مابين ارزياب اولي و ثانوي اختلاف فاحش وجود دارد و بيم تضييع حق مي‌رود و به منظور جلوگيري از تضييع حق احتمالي معترضين ضمن نقض رأي رياست محترم ثبت قرار ارجاع امر به كارشناسي انجام كارشناسي مجدد صادر و مقرر مي‌دارد واحد ثبتي برابر مقررات اقدام مقتضي را معمول نمايند».
با عنايت به اينكه درخصوص موضوع واحد دو رأي متفاوت از ناحيه هيأتهاي نظارت تهران و مازندران صادر گرديده مستنداً به تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت مراتب تقديم گزارش مي‌گردد.
به تاريخ 1389/6/13 ؛ جلسه شوراي عالي ثبت با حضور امضاءكنندگان ذيل تشكيل و پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع نظريات كارشناسي ابرازي، اعضاي محترم مشاوره نموده و به شرح ذيل مبادرت به انشاء رأي گرديد:
رأي وحدت رويه شوراي عالي ثبت:
با توجه به محتويات پرونده‌ها و گزارش كار، در مواردي كه بين نظريه كارشناس اول و نظريه كارشناس تجديدنظر موضوع مواد 101 و 102 آئين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم‌الاجرا مصوب1387/6/11 اختلاف وجود دارد و به نظريه كارشناس تجديدنظر اعتراض مي‌گردد، چون در آئين‌نامه يادشده نسبت به اين موضوع تعيين‌تكليف نشده است به منظور جلوگيري از تضييع حق معترض و رفع مشكل، با تبعيت از عمومات حقوقي موضوع به هيأت سه نفره كارشناس رسمي كه به قيد قرعه انتخاب خواهندشد ارجاع مي‌گردد. نتيجتاً رأي شماره 6249 ـ 1388/3/24 هيأت نظارت استان مازندران تأييد مي‌شود.
محمد ناصري‌صالح‌آبادي رئيس شعبه 20 ديوانعالي كشور
نبي‌اله داودي‌مازندراني رئيس شعبه9 ديوانعالي كشور
سيدعليرضا ميرشريفي معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور